在目前的商品房交易中，購(gòu)房者交了定金后，面對(duì)開發(fā)商的“霸王合同”，往往陷入兩難境地：如果取消購(gòu)房，定金就白白浪費(fèi)了；如果接受合同，就放棄了自己的合法權(quán)益。本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這個(gè)問題，買房通常要花一大家人的積蓄。正因?yàn)槿绱?，人們?cè)谫I房時(shí)似乎越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，開發(fā)商早年采用了一些購(gòu)房者熟悉的“誤導(dǎo)性宣傳”等手段。更常見的預(yù)防方法是要求寫采購(gòu)合同。

然而，謝強(qiáng)想提醒購(gòu)房者的是，在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一種被開發(fā)商“合法化”的更隱蔽的“霸王條款”正在盛行。結(jié)果，買家“受苦”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，或者更準(zhǔn)確地說(shuō)，就是“契約定金條款”。

“定金”或“定金罰金”，很多買家并不陌生，買家更了解的是：支付定金的一方不履行合同，無(wú)權(quán)要求退還定金；收取定金的一方不履行合同，應(yīng)雙倍支付定金；收取定金的當(dāng)事人不履行合同，應(yīng)當(dāng)加倍支付定金，但我在此要強(qiáng)調(diào)的是，這是1995年《擔(dān)保法》確定的最基本、也是唯一的定金方式，在法理上稱為違約定金。如果將這種定金寫入商品房買賣合同，對(duì)合同雙方基本公平。但問題是，目前押金不僅用于商品房業(yè)務(wù)，而且使用最多，對(duì)購(gòu)房者最不利。2000年《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，當(dāng)事人約定支付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，定金支付人拒絕簽訂主合同的，定金收受人拒絕簽訂主合同的，定金雙倍返還。這就是所謂的“合同保證金”。事實(shí)上，《擔(dān)保法》司法解釋對(duì)《擔(dān)保法》中唯一的擔(dān)保方式增加了三種方式，即違約定金。一是簽訂合同的定金，即合同簽訂前支付的定金，以保證合同的正式成立。見《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條；第二條是合同定金，即交付定金作為合同成立的要件，見《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十六條；第三條是終止定金，即，保證金被視為合同自然終止的條件，見《擔(dān)保法司法解釋》第117條；此外，還有一種法定保證金稱為“確認(rèn)保證金”。然而，我國(guó)《證券法》及其司法解釋并沒有以立法的形式予以確認(rèn)。從立法上看，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的法律也進(jìn)行了廣泛的調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的‘違約定金’來(lái)填制合同來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?！薄昂贤ń稹笔潜粡V大購(gòu)房者忽視的一種非常重要的定金方式。

在簽訂認(rèn)購(gòu)（認(rèn)購(gòu)或預(yù)約）協(xié)議時(shí)，購(gòu)房者往往會(huì)注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理，而不會(huì)想到認(rèn)購(gòu)協(xié)議與擬簽訂的主合同和補(bǔ)充協(xié)議之間的聯(lián)系。所以當(dāng)然，我不認(rèn)為一旦簽訂了定金協(xié)議，就認(rèn)為您已經(jīng)閱讀并同意開發(fā)商提供的格式合同文本。購(gòu)房人按約定去簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)其中有不公平、合理的規(guī)定，但開發(fā)商不會(huì)以在定金協(xié)議中“簽定金”為借口對(duì)買賣合同進(jìn)行任何變更。此時(shí)，只有兩位購(gòu)房者有兩種選擇：一是丟失定金；二是被動(dòng)簽合同。乍一看，司法解釋這樣的規(guī)定似乎根本不合理。如何支付定金？如果你不簽合同，你就無(wú)權(quán)要求退還押金？如果交了定金，購(gòu)房合同，特別是“補(bǔ)充協(xié)議”由開發(fā)商先填寫或起草。如果你不同意霸王條款，你還需要在權(quán)益得不到保護(hù)的情況下簽署這份合同嗎？其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購(gòu)房者法律知識(shí)的缺失。開發(fā)商之所以使用這種“隱性”手段，是因?yàn)樗麄內(nèi)狈Α跋嚓P(guān)知識(shí)”。語(yǔ)言有竅門訂貨協(xié)議讓你左右為難一般的房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，他們通常會(huì)熟練運(yùn)用法律知識(shí)，利用購(gòu)房者法律知識(shí)的缺乏來(lái)設(shè)計(jì)更隱蔽的協(xié)議條款。通常的方法如下：

1。雖然條款中有“定金”一詞，開發(fā)商不會(huì)明確注明它叫“什么樣的定金”，但《擔(dān)保法》司法解釋第115條的內(nèi)容直接或靈活地包含在合同中。例如，一種比較常見的說(shuō)法是，乙方（購(gòu)房人）在簽訂本協(xié)議（通常是訂貨、訂房、認(rèn)購(gòu)協(xié)議）的同時(shí)，應(yīng)支付一筆（數(shù)筆）定金，作為雙方簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的保證。這樣的字句，乍一看，買家發(fā)現(xiàn)其不公平約定相當(dāng)困難。

2。協(xié)議的名稱通常不用作存款協(xié)議，而是中性詞，如“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”、“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”、“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”等。協(xié)議的名稱無(wú)關(guān)緊要。關(guān)鍵在于協(xié)議的內(nèi)容。一些買家僅憑協(xié)議名稱來(lái)判斷協(xié)議的法律特征是不可取的。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用若干法律問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、責(zé)令、預(yù)約等方式向買受人收取定金作為商品房買賣合同的擔(dān)保，因一方當(dāng)事人不能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依法交納定金；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。從本條規(guī)定來(lái)看，押金的處理方式主要取決于雙方的約定。這也符合《證券法司法解釋》的規(guī)定。為了使協(xié)議，特別是補(bǔ)充協(xié)議合理化。開發(fā)商通常會(huì)在上述兩種情況的基礎(chǔ)上增加補(bǔ)充或說(shuō)明性文字。如乙方（買受人）在簽訂本“預(yù)約”（或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu)）協(xié)議時(shí)，已確認(rèn)甲方（開發(fā)商）已充分理解甲方（開發(fā)商）的房屋買賣合同，甲方已就上述協(xié)議向乙方作出必要、合理的解釋和說(shuō)明。該協(xié)議間接表明：購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)向購(gòu)房者明確說(shuō)明了所有要簽訂的協(xié)議，只要購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議，他就必須無(wú)條件簽訂后一個(gè)協(xié)議。如果買方認(rèn)為后一種協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一種是違背自己的意愿簽訂合同，另一種是失去合同。

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合法權(quán)益有望得到保護(hù)

針對(duì)上述房地產(chǎn)銷售中的這種現(xiàn)象，購(gòu)房者可以從以下幾個(gè)方面入手，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

1。在簽訂《定金協(xié)議書》之前，首先要了解《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議書》等法律文件的內(nèi)容。我們應(yīng)該和開發(fā)商協(xié)商合同中不公平和不合理的條款。如果開發(fā)商不讓步，買方可能不會(huì)簽署“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，如果買方不簽訂合同，定金將不予退還。在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，增加一句話，即買賣雙方未能就買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款達(dá)成一致的，定金條款不適用。尤其是在商品房買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等法律文件中，格式條款較多。如果能將《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，不僅能有效防止開發(fā)商違約