如何購買二手房和抵押房？律師答：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款明確規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！?，抵押人的出賣行為損害抵押權(quán)人利益的，其轉(zhuǎn)讓行為因違反法律強制性規(guī)定而無效。但這并不是無法補救的。一方面，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款有一項但書，即“受讓人代表受讓人清償債務，抵押權(quán)消滅的除外”。另一方面，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“在抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人：抵押物已經(jīng)登記的，仍然可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代表債務人清償全部債務，抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。“從這兩條規(guī)定可以看出，如果受讓人清償債務，抵押權(quán)人的利益不受損害，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得主張合同無效。因此，只要胡先生愿意代李先生向薛先生還清貸款剩余的全部本息，薛先生的抵押權(quán)就可以消滅，他與李先生簽訂的《房屋買賣合同》也是有效的，但要辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，胡先生也可以向李先生取得追索權(quán)。

如何查看二手房是否有抵押

如何在購買二手房時避免購買抵押房，是很多購房者非常關(guān)心的問題。那么，如何確定房地產(chǎn)是否抵押呢？

首先，購房者在購房時要仔細查驗房產(chǎn)證。一般情況下，無抵押的房屋在房產(chǎn)證“其他權(quán)利”一欄（即業(yè)主名稱、位置、面積等）為空。所以從房產(chǎn)證“其他權(quán)利”一欄看是否有登記就可以知道房屋是否抵押。第二，可以到房產(chǎn)部門查相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門有房產(chǎn)檔案，每套房子的按揭、銷售等“檔案”都可以查詢，這樣市民就可以避免購買按揭房等。三是在簽訂合同時，應將抵押情況納入合同條款，并以出賣人違約作為索賠依據(jù)，以保障買受人的合法權(quán)益。

第四，合同簽訂后應立即轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。如果購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業(yè)稅等附加稅。經(jīng)濟適用住房滿5年的，可按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓。你知道嗎