二手房交易流程

I.信息匹配：購(gòu)房者首先要明確自己的購(gòu)房需求，并根據(jù)需求找到現(xiàn)階段適合自己的房子。他們不應(yīng)該一時(shí)跟風(fēng)而失去理智。房子的單價(jià)和總價(jià)都要考慮，不能超出自己的支付能力。當(dāng)然，當(dāng)你看到一個(gè)良好的房子供應(yīng)，你不必太執(zhí)著于原有的條件，并根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)椴环闲枨蟮姆孔討?yīng)該允許有一些偏差。二是產(chǎn)權(quán)調(diào)查不容忽視。我們應(yīng)該關(guān)注一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只跟房主交易，又不知道房子的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你已經(jīng)付清了全部房款，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻所有的財(cái)產(chǎn)、出租的房屋、財(cái)產(chǎn)屬于本單位的房屋、抵押、拍賣的房屋不得買賣。三是雙方談交意向金“意向金”是指購(gòu)房者為了更快地找到理想的樓盤，在明確購(gòu)房目標(biāo)后，確定面積、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，并由購(gòu)房者在值得信賴的中介公司提前支付“意向金”并簽訂購(gòu)房合同最后期限。中介收取“定金”后，旨在為購(gòu)房者找到理想的房子。如果在約定的期限內(nèi)找不到經(jīng)適房，可以退房。第四，簽訂銷售合同是采購(gòu)過程的重要環(huán)節(jié)。這些條款必須仔細(xì)考慮和起草，并詳細(xì)閱讀。不允許有任何錯(cuò)誤或遺漏。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、稅款繳納、付款方式、房產(chǎn)交接等必須用白紙黑字寫清楚。5買方定金是指合同當(dāng)事人為保證合同的履行而支付的定金，依照法律規(guī)定或者雙方約定，在訂立合同時(shí)或者訂立合同后，按照合同標(biāo)的物金額的一定比例（不超過20%）向?qū)Ψ疆?dāng)事人或者其替代人提前支付。在二手房交易中，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)是抵押的。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，交易涉及到從銀行贖回樓房的問題。出賣人不能自行辦理抵押權(quán)解除手續(xù)的，買賣雙方和擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以在《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中選擇不同的抵押權(quán)解除方式。抵押物不能解除的，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。如果購(gòu)房者需要貸款，應(yīng)先辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，再辦理過戶手續(xù)，審批后再辦理過戶手續(xù)。貸款審批前不得辦理過戶手續(xù)。如果貸款審批不通過，買賣雙方都會(huì)陷入非常被動(dòng)的境地。分批支付的主要目的是降低交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，防止意外損失。一般情況下，合同簽訂當(dāng)天首付30%，拿到收據(jù)時(shí)首付60%，辦證后首付10%。簽訂合同時(shí)，買賣雙方必須事先約定付款方式和金額，并用白紙黑字寫清楚。（1） 雙方需到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局辦理手續(xù)，由買方支付相關(guān)稅費(fèi)。（2） 買賣雙方憑買賣合同及相關(guān)證明、資料到交易管理部辦理登記手續(xù)。10出賣人向買受人交付房屋時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的合同對(duì)房屋進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，認(rèn)真檢查設(shè)施設(shè)備，認(rèn)真檢查質(zhì)量問題，如有問題，應(yīng)當(dāng)與原業(yè)主協(xié)商接管房屋前要確定責(zé)任方，以免接管房屋后發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。11買受人辦理過戶手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)局規(guī)定的時(shí)間內(nèi)持完稅證明和其他所需證明到房屋所在地的縣房屋權(quán)屬登記部門辦理房屋所有權(quán)證，同時(shí)，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)向出賣人出具《竣工登記表》。12銀行借錢給賣方。

擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)通知銀行按照賣方手中的“結(jié)算單”將“專用賬戶”的內(nèi)資劃給賣方。如果資金是自己轉(zhuǎn)賬的，余額可以在這個(gè)時(shí)候交給賣家。由于產(chǎn)權(quán)已過戶到賣方名下，部分余款可在交房后留待結(jié)算。物業(yè)交接檢查物業(yè)管理費(fèi)、水、電、氣、暖、公共維修基金等是否逾期。拿到鑰匙后記得換鎖，以便留下各種費(fèi)用的收據(jù)和復(fù)印件。在二手房交易過程中，購(gòu)房者往往會(huì)留下一部分余款，用于保證水、電、氣等公用事業(yè)費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算。同時(shí)，也能起到相應(yīng)的作用，保證裝飾部分、家具、家電的完整性。你知道嗎