1、 什么是“黑白合同”？

本文所說(shuō)的“黑白合同”，是指買賣雙方在二手房買賣過(guò)程中，就同一套房子簽訂的多份價(jià)格不同的合同。送到房地產(chǎn)交易中心辦理登記叫“白合同”，只辦理登記。雙方私下持有的所謂“黑合同”，即交易的真實(shí)成交價(jià)格。根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，以法律形式隱瞞違法目的的合同無(wú)效。換句話說(shuō)，“白合同”是無(wú)效的。然而，這種“黑白合同”并不等同于我們常說(shuō)的“補(bǔ)充合同”。原因是白合同只用于登記，真正的交易價(jià)格是黑合同。這兩份合同的價(jià)格不同。兩份合同的簽訂時(shí)間可以是同一天，也可以相隔幾天，但時(shí)間大致相同。補(bǔ)充合同是對(duì)原合同的變更，一般在合同履行到一定階段后，經(jīng)雙方協(xié)商一致后訂立。因此，黑白合同在立法上不是補(bǔ)充合同，應(yīng)當(dāng)加以明確區(qū)分。第二，“黑白合同”為何以及如何帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？

如上所述，在二手房買賣中，由于簽訂了許多價(jià)格不同的合同，“黑”合同在實(shí)際履行中應(yīng)按約定履行。在利益的驅(qū)使下，雙方往往主張履行有利于自己的合同，這不符合簽訂黑白合同的初衷。結(jié)果，糾紛就產(chǎn)生了，違約的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。

仔細(xì)分析后不難發(fā)現(xiàn)，“黑白合同”中隱藏著這樣一種風(fēng)險(xiǎn)，即低層家庭想降低首付壓力時(shí)，會(huì)主張簽訂“黑白合同”，以獲得更多貸款；而上層家庭為了少交稅會(huì)降低交易價(jià)格。這樣一來(lái)，雙方的利益不能達(dá)成一致，就會(huì)產(chǎn)生糾紛，當(dāng)然也會(huì)帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。第三，如何防范二手房銷售中“黑白合同”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？通過(guò)以上描述，我們都知道簽訂“黑白合同”的目的是為了規(guī)避法律或銀行的規(guī)定。這不僅是違法行為，而且增加了雙邊交易的風(fēng)險(xiǎn)，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定有序發(fā)展。因此，在簽訂“黑白合同”時(shí)，要做好充分的準(zhǔn)備，防范由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)隨后發(fā)生的價(jià)格糾紛進(jìn)行協(xié)商或補(bǔ)充，這是其中之一；其次，如果發(fā)生糾紛，如何解決，這是事后補(bǔ)救和風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的問(wèn)題。

對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，在簽訂“黑白合同”時(shí)，雙方應(yīng)意識(shí)到合同履行后可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，然后雙方應(yīng)提出真實(shí)、一致的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，并形成限制雙方行為的補(bǔ)充規(guī)定。

對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，一些地方法院已經(jīng)作出了解釋，但并不全面。在事后消除風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，根據(jù)一般法律規(guī)則，應(yīng)按以下方式處理：

1。根據(jù)時(shí)間順序選擇要執(zhí)行的最后一個(gè)合同。也就是說(shuō)，如果白合同是在黑合同之前簽訂的，就應(yīng)該按照黑合同的價(jià)格來(lái)履行。

2。按照雙方的真實(shí)意思履行合同。也就是說(shuō)，如果白合同是在黑合同簽訂之后或者與黑合同同時(shí)簽訂的，那么白合同就是一份多筆貸款的虛假合同，不是當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思，所以應(yīng)該按照黑合同的價(jià)格來(lái)履行。

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