1、 農(nóng)村集體土地上的房屋近年來，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛時(shí)有發(fā)生，有的甚至已經(jīng)居住多年，一旦發(fā)生拆遷、增值等情況，糾紛依然會出現(xiàn)。無論是小院還是農(nóng)村的樓房（所謂小產(chǎn)權(quán)房），只要是集體土地上的房子，城鎮(zhèn)居民都買不到。原則上，不僅是城鎮(zhèn)居民，非本村集體組織的農(nóng)民也不能購買，否則無效。當(dāng)然，在一些特殊情況下，比如戶籍已遷入村，購買后成為村里的村民，可以考慮以后承認(rèn)其效力。有時(shí)，當(dāng)?shù)卮逦瘯蜴?zhèn)政府會為這些房屋頒發(fā)證書或背書。但根據(jù)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)為區(qū)縣政府部門，鎮(zhèn)政府不具備發(fā)證職能，不能保證權(quán)證的有效性。二是租賃的公有住房所有權(quán)屬于國家或者相應(yīng)的單位，而不是特定的使用人。當(dāng)然，既然承租人沒有所有權(quán)，他就無權(quán)出售。在某些情況下，可以采取靈活的方式轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。建議與公房管理單位核實(shí)是否可以這樣操作。即使可以，轉(zhuǎn)讓的是租賃權(quán)而不是所有權(quán)。這一點(diǎn)必須明確。第三，在我國住房所有制中，房改取得的部分產(chǎn)權(quán)或限制回購的房屋較為復(fù)雜。還有一些歷史原因，如中央產(chǎn)房、軍事產(chǎn)房等。其中一些單位在房改后保留了部分產(chǎn)權(quán)或回購權(quán)。這些房屋的銷售受到原協(xié)議或承諾的限制，不能自由上市。遇到這種特殊的房地產(chǎn)，首先要確認(rèn)是否可以交易，可以到房地產(chǎn)所在地的房管機(jī)關(guān)確認(rèn)交易程序和限制條件。即使可以交易，一般也要繳納土地出讓金等費(fèi)用。至于這些費(fèi)用的數(shù)額和承諾，最好提前做好準(zhǔn)備，與賣方溝通，明確約定。有的房子受一定的時(shí)間和條件限制，甚至不能上市。比如經(jīng)濟(jì)適用房，以前要求上市5年，而交易時(shí)應(yīng)繳納相應(yīng)的土地出讓金。未來可能會改為禁止上市交易，政府會以一定價(jià)格回購。類似的問題也涉及到動遷房和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購買的房產(chǎn)。此外，還有與這類房地產(chǎn)類似的“兩限房”，其交易條件往往受到政府和國家的限制。在交易之前，我們需要弄清楚是否交易以及如何交易。這種情況實(shí)際上類似于第三種情況。第五，涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣，必須經(jīng)共有人同意，共同經(jīng)營，方可合法完成。因此，在二手房交易中，首先要核對房屋所有權(quán)證，看是否有共有人，如果有，應(yīng)要求所有共有人簽訂相應(yīng)合同。需要特別注意的是：有的情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個(gè)人的名字，但也可能有合法的共有人。最典型的案例是夫妻雙方擁有的房產(chǎn)登記在其中一方名下。在實(shí)踐中，糾紛也相當(dāng)多：有的在離婚期間通過過戶的方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，有的因房屋升值而以此為由收回。在二手房交易中，如果出賣人已婚，無論房產(chǎn)證上的配偶是否登記為共有人，律師建議要求出賣人配偶提供相應(yīng)的同意證明文件。在現(xiàn)場看房的時(shí)候，也要注意是否還有其他共同居住的人，這些人有沒有什么意見。多加小心，避免不必要的麻煩和糾紛總是對的。6房屋無產(chǎn)權(quán)證這種情況是指可以取得產(chǎn)權(quán)證，但暫時(shí)沒有取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個(gè)需要一定時(shí)間的過程，可能需要幾個(gè)月甚至一兩年的時(shí)間。如果開發(fā)商有什么問題，三五年后可能就無法申請產(chǎn)權(quán)證，甚至無法拿到產(chǎn)權(quán)證。在取得產(chǎn)權(quán)證之前，商品房的原購房者可能出于某種原因想出售。在這種情況下，簽訂買賣合同是有效的，但這種交易的風(fēng)險(xiǎn)相對較大，特別是當(dāng)賣家的房產(chǎn)證短期內(nèi)無法辦理時(shí)，未來的變數(shù)太多，因此購房需要謹(jǐn)慎。如果非要買，建議找律師起草一份比較完善的協(xié)議，并提前做好應(yīng)對各種可能情況的計(jì)劃。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)須辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須進(jìn)行。但是，如果房屋被司法機(jī)關(guān)抵押或者查封，在此期間不得轉(zhuǎn)讓。在還清貸款之前，房子將抵押給銀行。由于某種原因，該房屋可能被司法機(jī)關(guān)查封或者保全。抵押或者查封的房地產(chǎn)不改變所有權(quán)。理論上，業(yè)主有權(quán)簽訂銷售協(xié)議進(jìn)行銷售。但是，在抵押權(quán)解除或者查封前，所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。銀行貸款抵押是很常見的。購買時(shí)要注意保證出賣人及時(shí)還清貸款，解除抵押。一般來說，正常的操作風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的。但如果所購房屋被法院查封，則意味著出賣人或房屋涉及重大糾紛。對買家來說，風(fēng)險(xiǎn)太大了。很有可能房子會被拍賣，房產(chǎn)不會被收購，所付的錢就得追討。楊*展律師建議，在正式簽訂合同前，最遲在付款前，要到房管部門核實(shí)房產(chǎn)的抵押和查封情況。八、已經(jīng)列入拆遷通知范圍的房子被列入拆遷通知范圍，是禁止過戶的，房子很快就會被拆遷，拆遷款一般都是給房主的，這時(shí)候買房，顯然是沒有必要的。9房屋產(chǎn)權(quán)糾紛如果你想買的房子有糾紛，特別是產(chǎn)權(quán)糾紛，你買的時(shí)候要慎重決定。如果可能的話，你最好不要買。經(jīng)常涉及房產(chǎn)糾紛的房屋，糾紛的另一方會在法院申請財(cái)產(chǎn)保全，這就是我們在提示7中所說的。但也有訴訟期間不申請保全的情形。即使可以合法取得糾紛房屋的所有權(quán)，也最好遠(yuǎn)離麻煩。因此，如果你知道房子是有爭議的，你應(yīng)該綜合考慮后再做決定。10出租房屋在出租期間可以交易。但要提醒交易雙方注意兩個(gè)問題，否則很可能造成買賣雙方關(guān)系無效，造成買賣雙方損失：一是要注意“承租人優(yōu)先購買權(quán)”?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)”，房屋所有人出售房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。意思是房屋所有人出售房屋的，在同等條件下，房屋承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售房屋時(shí)，有承租人的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)承租人是否購買房屋。如果沒有購房意向，應(yīng)要求承租人提供放棄購房的書面證明。合同法中沒有規(guī)定“合理期限”有多長。一般理解是三個(gè)月。這是因?yàn)椤冻鞘兴饺俗》抗芾項(xiàng)l例》第十一條規(guī)定，“出售出租房屋的房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！倍且⒁狻百u不破租”?！逗贤ā返?29條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化，不影響租賃合同的效力。這是“大甩賣”