所謂承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同期間，出租人出售租賃房屋時(shí)，承租人可以與其他購買人同等條件購買租賃房屋。在我國(guó)一系列民事立法中，對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了明確規(guī)定。國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，出售出租房屋的房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定，出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人不履行的承租人依照本規(guī)定出賣房屋的，可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定，業(yè)主出售房屋時(shí)，原承租人的優(yōu)先購買權(quán)在同等條件下受保護(hù)。建設(shè)部發(fā)布的《城市公共住房管理?xiàng)l例》第三十六條第二款指出，承租人出賣、出租公共住房，有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件如下：1。承租人享有優(yōu)先權(quán)的前提是房屋租賃合同合法有效。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的法定權(quán)利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，就沒有合法的優(yōu)先購買權(quán)。2優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，除非承租人自愿放棄，否則出租人不得限制優(yōu)先購買權(quán)。也就是說，房屋租賃合同對(duì)優(yōu)先購買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)推定承租人有優(yōu)先購買權(quán)。只有承租人以明示方式放棄，承租人才能喪失優(yōu)先購買權(quán)。三。出租人出售出租房屋的要約，在租賃合同有效期內(nèi)或者租賃合同生效前有效，但該要約的有效期至租賃合同生效為止。房屋租賃合同解除后，出租人當(dāng)然有權(quán)自由處分其房屋。即使承租人沒有履行返還義務(wù)，因?yàn)樗痪哂谐凶馊说纳矸荩矝]有優(yōu)先購買權(quán)。注：根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出售租賃房屋，是指出租人發(fā)出出售租賃房屋的意向，而不是租賃房屋買賣合同已經(jīng)成立或者生效。4同樣的條件。對(duì)于這個(gè)問題，學(xué)者們有不同的看法。條件是否相同可以分為：第一種觀點(diǎn)是絕對(duì)平等，即優(yōu)先購買權(quán)的條件應(yīng)當(dāng)與其他買受人的條件絕對(duì)相同；第二種觀點(diǎn)是相對(duì)平等，即，優(yōu)先購買權(quán)的條件應(yīng)當(dāng)與其他買受人的條件大致相同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，除法律規(guī)定或者法律要求外，優(yōu)先購買權(quán)的條件應(yīng)當(dāng)相同，除約定的限制條件外，相同的條件只指相同的價(jià)格。第一種觀點(diǎn)在適用上過于苛刻，不利于承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)；第二種觀點(diǎn)過于寬泛，不易操作；第三種觀點(diǎn)側(cè)重于條件的要素，卻忽略了合同的形成過程。如果只注重價(jià)格，承租人可以不顧出租人的利益拖延承諾時(shí)間，這對(duì)出租人不利，也不利于財(cái)產(chǎn)流通。應(yīng)該確定哪些條件應(yīng)該相同。我們認(rèn)為，首先是價(jià)格條件，即購買價(jià)格金額相等。出租人出售房屋的目的是為了取得一定的價(jià)格，而一定的價(jià)格是承租人取得房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，因此購買價(jià)格是否相等是決定承租人與其他購房人是否具備同等條件的決定性因素。當(dāng)然，我們不僅要考慮相同的價(jià)格，還要考慮價(jià)格的支付方式和期限。其次是承諾時(shí)間的順序。出租人同時(shí)或者同時(shí)向承租人及其他人要約出售房屋，并約定期限的，承租人應(yīng)當(dāng)在此期限內(nèi)作出承諾，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。要約要求的承諾期限不一致的，承租人的承諾期限不得早于他人。要約未約定承諾期限，承租人在合理期限內(nèi)不接受的，也視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。5承租人必須在一定期限內(nèi)行使。《城市私人住房管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)在接到通知后三個(gè)月內(nèi)行使。一般來說，房屋優(yōu)先購買權(quán)具有以下特征：