最近討論了中國房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)、資產(chǎn)泡沫的抑制以及熱點城市新一輪調(diào)控的出臺。那么，房價會不會上漲？房子還能買嗎？什么決定了房價？在預測“房價會不會上漲”之前，我們首先要了解“什么決定了房價”。商品房供求：住宅需求與投機需求、商品屬性與金融屬性

與所有商品一樣，商品房的價格是由供求關系決定的。供應過程也是商品房的生產(chǎn)過程，包括買地、新建、竣工、庫存等。供給以需求為導向，所以我們關注需求。

商品房需求包括住宅需求和投機需求，分別對應商品屬性和金融屬性。住房需求主要與城市化、居民收入和人口結構有關，反映了商品房的商品屬性。投機性需求主要與貨幣供應量和低利率有關，反映了商品房的金融屬性。在過去的幾十年里，中國的房價持續(xù)上漲。有一些根本性的支持：經(jīng)濟快速增長，城市化快速發(fā)展，居民收入持續(xù)增長，20-50歲購房人數(shù)不斷增加，家庭小型化。

然而，從2000年到2016年，特別是2014年到2016年，物價上漲的幅度遠遠超出了城市化、收入增長等基礎數(shù)據(jù)所能解釋的范圍。城市化和居民收入只能解釋房價上漲的一部分，另一部分則取決于貨幣過剩。

3和金融屬性的驅動力：貨幣的過度發(fā)行和低利率

美國、日本和中國的經(jīng)驗表明，貨幣和金融政策往往導致房地產(chǎn)市場劇烈波動、低利率和貨幣過快增長，而所有房價的峰值和房地產(chǎn)市場的崩潰都與貨幣緊縮和加息有關，比如2007年的美國和1991年的日本。

利率政策調(diào)整導致房地產(chǎn)市場大幅波動：美國。上一輪美國房地產(chǎn)泡沫始于2001年，當時美聯(lián)儲的低息政策受到刺激。在此期間，低利率刺激抵押貸款大幅增加，導致房地產(chǎn)泡沫。隨后，美聯(lián)儲連續(xù)加息刺破了美國房地產(chǎn)泡沫。從2004年到2006年，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，累計加息4.25個百分點，直到2006年6月基準利率升至5.25%，而美國標準普爾/CS10大中城市房價在2006年6月達到歷史高位后開始下降，表明美聯(lián)儲的利率水平有所下降利率政策是美國房地產(chǎn)泡沫的主要原因。

利率政策調(diào)整導致樓市大幅波動：日本。1986年至1987年，日本央行連續(xù)5次降息，將央行貼現(xiàn)率從5%降至2.5%，這不僅是日本歷史上最低的，也是當時世界上最低的。日本央行維持了兩年的低息政策。低息政策促進了房地產(chǎn)市場的空前繁榮，這體現(xiàn)在地價的快速上漲上。與美國類似，日本央行隨后加息，刺破了日本房地產(chǎn)泡沫。連續(xù)加息對日本房地產(chǎn)市場造成了巨大打擊，東京圈城市的地價也開始了長達15年的連續(xù)下跌。

利率政策調(diào)整導致樓市大幅波動：中國。2008年以來，我國經(jīng)歷了2009年、2012年、2014-2016年的三輪房價上漲周期，均與降息和貨幣供應量增速加快有關。在這三輪房價上漲周期中，政策試圖通過放松貨幣金融環(huán)境來刺激房地產(chǎn)增長。是什么創(chuàng)造了過去幾十年房價只漲不跌的神話？

1。是什么創(chuàng)造了過去幾十年房價只漲不跌的神話：城市化、家庭收入和貨幣過度增長根據(jù)貨幣數(shù)量方程MV=PQ，貨幣供應量的增長率繼續(xù)超過名義GDP的增長率（生產(chǎn)活動所需的資金），這將推高資產(chǎn)價格。商品房具有很強的保值增值的金融屬性，是消化過剩資金最重要的資產(chǎn)池。

在過去的幾十年里，房價一直在不斷上漲。一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基礎數(shù)據(jù)（居民需求、商品屬性）來解釋，另一部分可以用貨幣過度發(fā)展（投機性需求、金融屬性）來解釋。這兩個因素共同創(chuàng)造了中國房價只漲不跌的神話。隨著我國城鎮(zhèn)化速度、居民收入增長和m2 gdp超過美國、日本等主要經(jīng)濟體，我國房價漲幅居世界第一。

2。2015-2016年房價飛漲的根本原因是低利率和超發(fā)貨幣。自2014年930新政和1121降息以來，房價開始了新一輪的上漲。2015年，隨著新政和下半年的出臺，房價開始大幅上漲。

貨幣的過度發(fā)行導致房價的上漲遠遠超過GDP和居民收入。2015年，m2 gdp達到6.9個百分點，近十年貨幣超支程度僅次于2009年，也大大超過了歷史平均每年2.8個百分點。

事實上，近年來中國房價的大幅上漲只是世界的一個縮影，美國、歐洲和日本的資產(chǎn)價格也屢創(chuàng)新高。2008年國際金融危機以來，全球各國央行的貨幣寬松政策層層加碼，從降息、資產(chǎn)購買計劃到貨幣貶值、負利率等。貨幣政策得到了充分發(fā)揮，但經(jīng)濟和通貨膨脹仍處于低迷狀態(tài)，而資產(chǎn)價格卻屢創(chuàng)新高。伯克在2008年想出了避免大蕭條的方法。2014年**glitz提出我們避免了大蕭條，但卻陷入了大蕭條。

3。房價會上漲嗎？房子能買嗎？

根據(jù)前面的分析，對未來房價走勢的判斷可以轉化為對未來城市化、居民收入和貨幣政策的判斷。如果中國能進一步推動改革開放取得成功，目前的城鎮(zhèn)化率將達到56.1%，未來還有10個百分點以上的空間，新增城鎮(zhèn)人口約2億。如果中國能夠改變經(jīng)濟增長速度，居民收入有望改變。

值得注意的是，根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的測算，城鎮(zhèn)居民家庭平均擁有一套住房，住房趨于飽和。但由于人口流入、高端產(chǎn)業(yè)、公共資源豐富等原因，區(qū)域差異明顯，三四線城市庫存偏高，一二線城市供需缺口較大。

2。關鍵在于貨幣緊縮

如果未來繼續(xù)通過釋放貨幣來支撐經(jīng)濟，利率會繼續(xù)創(chuàng)出新低，貨幣會繼續(xù)超發(fā)，那么房價會繼續(xù)創(chuàng)出新高。相反，房價可能會見頂。當前，貨幣政策再度放松的空間正在逐步打開。未來，貨幣政策可能由主動放水轉向隱性寬松。

政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，蘇州、南京出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

一輪房價上漲和需求釋放周期平均需要18個月左右，2014年底開始的一輪房價上漲周期即將結束。

考慮到上述因素，短期內(nèi)，預計未來房價將緩慢上漲。然而，區(qū)域差異將是明顯的。中期來看，公共資源豐富的核心區(qū)和將受益于產(chǎn)業(yè)人口轉移的郊區(qū)最具吸引力。你知道嗎