[案例]長(zhǎng)春一位購(gòu)房者問我，他買的商品房面積是145平方米。他準(zhǔn)備交房時(shí)，開發(fā)商告訴他，由于分?jǐn)偯娣e統(tǒng)計(jì)有誤，現(xiàn)在他買的房子是160多平方米，并要求他交4萬多元，否則他不會(huì)交鑰匙，也不會(huì)幫忙辦理房屋所有權(quán)證。購(gòu)房者堅(jiān)決不同意交房，開發(fā)商確實(shí)不給他鑰匙，也不幫他辦理房屋所有權(quán)證。首先，面積誤差是多少？我們通常把面積誤差稱為“房屋收縮”。其實(shí)，有不同的表現(xiàn)形式。住房面積不僅在“縮水”，而且在“上升”。有的是交房時(shí)房屋建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積不一致，如前文提到的購(gòu)房人的經(jīng)歷；有的是套型使用面積與約定不一致，這就是我們所說的調(diào)用利用率問題。在房屋預(yù)售活動(dòng)中，開發(fā)商聲稱自己的房屋利用率為75%，最終只有70%，這就導(dǎo)致了買賣雙方的失誤和糾紛。有的是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問題，可能是購(gòu)房者獲得的最終建筑面積與預(yù)售合同約定的面積一致。但是，由于共享面積的增加，相應(yīng)的建筑面積也隨之增加，必然會(huì)減少。另一種可能是，共享面積的絕對(duì)數(shù)不變，但一些不該共享的建筑也會(huì)作為共享面積共享，消費(fèi)者也會(huì)受到傷害。事實(shí)上，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)劃（試行）》中明確規(guī)定，商品房按“套”或“單位”銷售的，銷售面積為買受人購(gòu)買的該套或單位建筑面積與共有建筑面積之和待分配區(qū)域。建筑面積為使用面積、墻面面積和陽(yáng)臺(tái)面積之和。而任何面積分量誤差都稱為面積誤差，它會(huì)給買方帶來?yè)p失。如果我們?cè)谫?gòu)買過程中估計(jì)出這些問題出現(xiàn)的可能性，就可以找到避免面積誤差造成損失的方法。二是分?jǐn)偯娣e如何確定，無論以何種形式購(gòu)買房地產(chǎn)，分?jǐn)偯娣e的價(jià)格都會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)。也就是說，共享建設(shè)必須包含在成本和價(jià)格中。事實(shí)上，大部分面積誤差糾紛往往都是由分?jǐn)偯娣e的計(jì)算引起的。

（1）共享建筑面積究竟包括哪些內(nèi)容？根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第八條、第九條的規(guī)定，公共建筑面積由以下兩部分組成：（一）電梯井、樓梯間、垃圾通道、變電所、設(shè)備用房、公共大廳及走道、地下室，值班門衛(wèi)室和服務(wù)于整個(gè)建筑區(qū)域的其他公共和管理建筑。（2） 單元與公共建筑空間之間隔墻及外墻（含山墻）水平投影面積的一半。

（2）公共建筑面積的計(jì)算原則：共享建筑面積包括上述內(nèi)容，但并非上述所有內(nèi)容都可以作為共享建筑面積。已作為獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚，不計(jì)入公共建筑面積。地下室作為人防工程，不屬于公共建筑面積。公共建筑面積的計(jì)算方法最終需要分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e是指整棟建筑的建筑面積減去整棟建筑每套（單元）的建筑面積之和，再減去地下室、車棚、人防等建筑面積后的剩余面積已作為獨(dú)立使用空間出售或出租的工程等，可分?jǐn)偟劫?gòu)房?jī)r(jià)格中。另外，其他公共建筑的面積不計(jì)入分?jǐn)偯娣e，其成本不計(jì)入購(gòu)置價(jià)。消費(fèi)者在買房時(shí)，可以看看合同所附的分?jǐn)傄?guī)則。如果有零件不應(yīng)包括在該區(qū)域內(nèi)，則可以要求消除。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第十條、第十一條的規(guī)定，公共建筑面積分配系數(shù)按以下方法計(jì)算：將整棟建筑的公共建筑面積除以整棟建筑的建筑面積之和，得到該建筑的公共建筑面積分配系數(shù)。分?jǐn)傁禂?shù)為：公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積/內(nèi)建建筑面積之和。公共建筑面積分?jǐn)傆?jì)算如下：將每套（單元）的內(nèi)建建筑面積乘以公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到買方應(yīng)合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，即：分?jǐn)偣步ㄖ娣e=公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)建筑面積×內(nèi)建建筑面積另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售其房屋時(shí)，政府有關(guān)部門會(huì)通過一定的審批和監(jiān)管程序，核定公共建筑面積分配系數(shù)。每個(gè)購(gòu)房者購(gòu)買的套內(nèi)建筑面積數(shù)乘以公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，也可以得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。第三，當(dāng)購(gòu)房者和開發(fā)商就房屋面積大小發(fā)生糾紛時(shí)，誰(shuí)來測(cè)量面積誤差？一些消費(fèi)者認(rèn)為他們買了更少或更多的房子面積，而其他人衡量它自己。由于房屋面積的測(cè)量更為專業(yè)和復(fù)雜，普通購(gòu)房者很難將自己的測(cè)量結(jié)果作為法律證據(jù)。那么，是什么樣的組織使測(cè)量結(jié)論具有權(quán)威性呢？不久前，建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局頒布了《房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，規(guī)定從2003年5月1日起，凡具有相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)的單位，均可從事測(cè)繪業(yè)務(wù)。購(gòu)房人認(rèn)為所購(gòu)房屋面積不合理的，可以委托國(guó)家認(rèn)可的房地產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)算，作為與開發(fā)商協(xié)商的法律依據(jù)。如何處理相關(guān)部門確認(rèn)的面積誤差？在房屋銷售過程中，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變房屋面積的事實(shí)進(jìn)行了測(cè)算和確認(rèn)。房屋面積有錯(cuò)誤的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定處理：“按照建筑面積或者建筑面積計(jì)算價(jià)格的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定的面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積合同如何處理錯(cuò)誤。合同未約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差率絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實(shí)際情況結(jié)算房?jī)r(jià)。（2） 面積誤差率絕對(duì)值超過3%時(shí)，買方有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)退還買受人，并支付已付房?jī)r(jià)利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房?jī)r(jià)誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積低于合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將面積誤差比絕對(duì)值3%（含3%）以內(nèi)的房?jī)r(jià)返還給買受人；超過3%的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)雙倍返還給買受人。

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成的面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。實(shí)踐中，法院審理此類案件時(shí)：一是合同中約定面積誤差時(shí)，無論面積誤差在3%以內(nèi)還是3%以上，均應(yīng)按合同約定的面積誤差處理方法處理。二是對(duì)合同中面積錯(cuò)誤沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定處理，既能達(dá)到維護(hù)合同效力的目的，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最大限度地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的公平，平等保護(hù)雙方的合法權(quán)益。但是，如果預(yù)購(gòu)人