首先，必須有兩塊土地，即地役權(quán)和地役權(quán)，這是地役權(quán)成立的前提。

2。必須是為了方便使用自己的土地，也就是為了方便勞役。

3。地役權(quán)必須為他人土地使用，地役權(quán)是從屬的、不可分割的。地役權(quán)必須與地役權(quán)的所有權(quán)或者使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。它既不能脫離地役權(quán)而轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊荒苊撾x地役權(quán)而成為其他權(quán)利的客體。所謂地役權(quán)，是指土地上的權(quán)利人（包括土地所有人和土地使用者）為方便使用土地或者提高土地使用價(jià)值，可以通過(guò)協(xié)議約定使用他人土地的一種有限產(chǎn)權(quán)。地役權(quán)制度是大陸法系和英美法系所采用的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)制度。地役權(quán)一般涉及兩塊土地，這兩塊土地屬于兩個(gè)所有者或使用者，其中一個(gè)所有者或使用者向另一個(gè)所有者或使用者提供服務(wù)。需要他人使用的土地稱(chēng)為地役權(quán)，他人使用的土地稱(chēng)為地役權(quán)；地役權(quán)所有人或使用人視為有地役權(quán)，稱(chēng)為地役權(quán)，地役權(quán)所有人或使用人視為有地役義務(wù)，稱(chēng)為地役權(quán)。地役權(quán)的法律特征如下：1。地役權(quán)是使用他人所有或者使用的土地的用益物權(quán)。地役權(quán)必須為他人所有或使用，因此地役權(quán)人原則上不能在自己的不動(dòng)產(chǎn)上為自己設(shè)置地役權(quán)，但有些國(guó)家允許地役權(quán)人在自己的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置地役權(quán)。筆者認(rèn)為，當(dāng)兩塊土地歸一人所有或使用時(shí)，不需要設(shè)立地役權(quán)，但地役權(quán)不僅調(diào)整了土地所有人之間的關(guān)系，因此當(dāng)兩塊土地屬于同一人，其中一塊屬于他人時(shí)，土地所有人有必要對(duì)自己所有、他人使用的其他土地設(shè)定地役權(quán)，以利其使用。物權(quán)法沒(méi)有必要禁止它。

2。地役權(quán)的主體可以是土地的所有者，也可以是土地的使用者。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人包括土地所有權(quán)人和房屋等土地附著物的所有權(quán)人，而不動(dòng)產(chǎn)的使用人主要是用益物權(quán)人，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、建設(shè)用地使用人等，地役權(quán)的客體通常是土地。根據(jù)《物權(quán)法》第156條，地役權(quán)的客體不僅包括土地，還包括建筑物和其他土地附著物。筆者認(rèn)為這是合理的，因?yàn)樵诂F(xiàn)代社會(huì)，隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的出現(xiàn)，有必要在建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間設(shè)立地役權(quán)。地役權(quán)是債權(quán)人為方便其擁有或者使用的土地而設(shè)定的用益物權(quán)。筆者認(rèn)為，地役權(quán)的“利益”至少應(yīng)有兩個(gè)屬性：一是利益應(yīng)限于經(jīng)濟(jì)層面，不能完全由土地所有者或使用者的個(gè)人便利所轉(zhuǎn)移；二是地役權(quán)解除了對(duì)其所有權(quán)或使用權(quán)的限制，因?yàn)樗鼜牡匾蹤?quán)中獲得了便利。

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