合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體的要求是什么（一）《最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同當(dāng)事人之一具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，應(yīng)將其視為有效。任何一方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，本合同無效。但是，一方依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或者合作設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，本合同視為有效，至少合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的單位。房地產(chǎn)作為重要的生活和生產(chǎn)資料，關(guān)系到人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)公共安全，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)技術(shù)復(fù)雜、技術(shù)專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位不得從事房地產(chǎn)開發(fā)。（二）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：。有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。有一個(gè)固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定擁有注冊(cè)資本。有足夠的技術(shù)人員。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件

雙方在簽訂合同時(shí)不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)說，合作房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是依照上述規(guī)定依法成立的房地產(chǎn)企業(yè)

合同，不是說合同當(dāng)然無效。最高法院的司法解釋為當(dāng)事人提供了進(jìn)行更正的機(jī)會(huì)和時(shí)間，即，一方當(dāng)事人在一審訴訟前取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或者設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，本合同應(yīng)視為有效

該條款非常必要，更有利于保護(hù)雙方和第三方的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要投入大量的人力物力，甚至已經(jīng)賣給了消費(fèi)者。如果合同在簽訂時(shí)僅因不具備主體資格而被視為無效，必然造成社會(huì)財(cái)產(chǎn)的巨大浪費(fèi)和社會(huì)不穩(wěn)定

合作房地產(chǎn)開發(fā)合同是指雙方簽訂的以共同投資、分享利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的方式提供土地使用權(quán)和資金轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，合作開發(fā)房地產(chǎn)

關(guān)于合作開發(fā)合同的效力，主要存在以下問題：

（一）如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利息，以合作開發(fā)名義確認(rèn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)，不承擔(dān)合作開發(fā)應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，僅收取固定利潤(rùn)。這種合作開發(fā)合同實(shí)際上是變相轉(zhuǎn)讓土地。因此，如果發(fā)生任何爭(zhēng)議，仲裁庭或法院應(yīng)確定該合同的性質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓合同，而不是合作開發(fā)合同（II）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定的資金提供方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，確認(rèn)為房屋買賣合同，資金提供方不參與合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理，也不承擔(dān)合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果只分配一定數(shù)量的房屋用于盈利，其實(shí)質(zhì)是當(dāng)?shù)氐姆课蓊A(yù)售，預(yù)售資金用于彌補(bǔ)發(fā)展資金的不足。因此，此類合同不是合作開發(fā)合同，但應(yīng)確認(rèn)為房屋銷售合同

（III）如果合作房地產(chǎn)開發(fā)合同中約定的資金提供方不承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，僅收取固定金額的貨幣，在實(shí)踐中，仲裁庭和法院應(yīng)根據(jù)合同的實(shí)質(zhì)而不是合同的名稱來確定合同的性質(zhì)。合作開發(fā)合同規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定的貨幣利潤(rùn)。實(shí)質(zhì)上，它是對(duì)當(dāng)?shù)赝恋氐?a href='http://www.shkps.cn/daikuan/5.html' target='_blank' data-horse>貸款，由土地方開發(fā)和建設(shè)。開發(fā)是否成功與投資者無關(guān)。這是一份典型的貸款合同

（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定的資金提供方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，僅以租賃或其他形式使用該房屋的，以合作開發(fā)合同的名義確認(rèn)為房屋租賃合同，提供資金的一方將在一定時(shí)間內(nèi)分配一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，且不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種合同實(shí)際上是預(yù)付租金的租賃合同。因此，仲裁庭或法院將此類合作糾紛認(rèn)定為房屋租賃合同，并根據(jù)租賃合同的相關(guān)法律和司法解釋進(jìn)行處理合作房地產(chǎn)開發(fā)合同當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，該合同視為有效；任何一方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，本合同視為無效，當(dāng)事人一方依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或者合作設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，本合同視為有效。具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格是依法從事房地產(chǎn)開發(fā)的前提。合作開發(fā)，不需要合作開發(fā)的各方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。只要其中一方具備相關(guān)資質(zhì)，合作開發(fā)合同有效

以上為lyba.com編制的相關(guān)信息。綜上所述，我們可以理解，在國(guó)家政局穩(wěn)定的前提下，土地的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)的保值增值，土地是有限的，不可再生的，但人們對(duì)土地的需求越來越大，稀缺的東西越來越貴。如果您有其他問題，請(qǐng)?jiān)诰€咨詢