如果買房人在買房后不能按約定辦理入住手續(xù)，買房人可以退房或要求收取滯納金。滯納金的金額應(yīng)根據(jù)采購合同計算，買方有權(quán)終止合同，合同第94條規(guī)定，如果一方延遲履行其主要債務(wù)，經(jīng)催促后在合理期限內(nèi)未能履行，另一方可終止合同。《最高人民法院爭議解釋》規(guī)定了“合理期限”，規(guī)定如果賣方延遲交付房屋，并且在被催促后三個月的合理期限內(nèi)未能履行，如果一方要求終止合同，則應(yīng)予以支持，除非雙方另有約定。《解釋》還規(guī)定，如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人不同意，行使撤銷權(quán)的合理期限是在對方當(dāng)事人催告后三個月。對方當(dāng)事人未提出要求的，解除權(quán)自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不履行的，撤銷權(quán)消滅。

上述法律規(guī)定有三層含義：

1。如果買方想終止合同，他應(yīng)首先發(fā)出提醒。如果開發(fā)商在催交后三個月仍未交付房屋，買方有權(quán)終止合同。也就是說，買受人解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交付房屋；二是被催促后,；第三次催款三個月后，房子還沒有交付。買方終止合同的權(quán)利有效期自通知之日起三個月，一年后終止，即終止合同的權(quán)利有效期為一年?？稍诒灸陜?nèi)的任何時候通知開發(fā)商終止合同。如果超過一年期限，則將永久失去知情權(quán)（因其他原因終止合同除外，如嚴(yán)重質(zhì)量問題）。此外，如果開發(fā)商在買方獲得撤銷權(quán)后敦促買方行使撤銷權(quán)，則撤銷權(quán)的有效期應(yīng)縮短為三個月。在上述規(guī)定中，應(yīng)明確區(qū)分兩個催交通知和兩個三個月的規(guī)定。一是買受人督促開發(fā)商交付房屋，二是開發(fā)商督促買受人行使撤銷權(quán)；一是在買方提醒后三個月后獲得撤銷權(quán)，二是將買方撤銷權(quán)的有效期縮短至開發(fā)商提醒后三個月。鑒于上述規(guī)定，當(dāng)開發(fā)商延遲交付房屋時，無論買受人是否真的準(zhǔn)備終止合同，在開發(fā)商延遲交付房屋后，應(yīng)立即發(fā)函催促開發(fā)商。首先，這是開發(fā)商延遲交付房屋時采取的應(yīng)對措施；第二，提醒后合同的終止對開發(fā)商也是一種壓力。應(yīng)通過快遞和其他可以保留憑證的方式進(jìn)行提醒。在沒有提醒的情況下，如果開發(fā)商拖延時間較長，合同是否可以終止，不應(yīng)按照合同法和司法解釋的規(guī)定。提醒是終止合同的先決條件。當(dāng)事人之間沒有法律或者協(xié)議的，解除權(quán)的合理行使期限為對方催告后三個月。對方當(dāng)事人未提出要求的，解除權(quán)自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；如果延期未能行使，撤銷權(quán)將被消滅

買方要求支付違約金或賠償損失

1。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約損失賠償金額的計算方法。如果合同沒有規(guī)定違約金的金額或損失賠償?shù)挠嬎惴椒?，可根?jù)相關(guān)主管部門公布的同一區(qū)域內(nèi)類似房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或在房屋延遲交付期間由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。如果合同約定的延遲交付違約金較高，開發(fā)商以約定的違約金過高為由要求降低違約金，應(yīng)適當(dāng)降低違約金超過30%造成的損失；如果合同約定的延遲交付違約金過低，買方可以要求增加違約金，法院將支持根據(jù)違約造成的實際損失確定違約金金額。如果合同同時規(guī)定了違約金和損失賠償金，則不能同時適用，但可以適用較高的違約金或損失賠償金。在選擇終止合同后，買方也可以要求支付違約金或損失賠償金。違約金或賠償損失基本上是對一方違約造成的損失的賠償。合同終止后，一方仍將有損失，至少是購房利息的損失，應(yīng)予以賠償。因此，可以同時要求終止合同和違約賠償