逾期交房是指開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。買受人在購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的商品房時(shí)，通常會(huì)在開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，同開發(fā)商簽訂格式文本的商品房買賣合同。

根據(jù)濰坊現(xiàn)在通行的《商品房買賣合同》版本，一般是在第八條規(guī)定交付期限，內(nèi)容為：出賣人應(yīng)當(dāng)在*年*月*日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第*種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起x日內(nèi)告知買受人的。

在第九條規(guī)定出賣人逾期交房的違約責(zé)任，內(nèi)容為：除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第*種方式處理：（1）、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過(guò)*日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之*的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過(guò)*日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起*天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的*%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之*(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、雙方約定的其他情形。

從以上兩條可以看出，在排除開發(fā)商據(jù)實(shí)可以延期的情形外，若開發(fā)商未能在合同規(guī)定的時(shí)間之前交房，就屬于逾期交房。買受人可以根據(jù)合同第九條的約定追究出賣人的違約責(zé)任，但需要注意的是，適用第1種方式處理時(shí)要按照逾期的時(shí)間天數(shù)，分別處理。

法律規(guī)定

根據(jù)有約定按照約定處理，沒有約定按照法定處理的原則，如果買賣雙方對(duì)逾期交房的處理方式(包括違約金和損失賠償額等)沒有明確約定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。

即：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

一般情況下，對(duì)損失賠償額的確定是需要在訴訟過(guò)程中，通過(guò)法院委托有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定來(lái)確定的。

律師建議：買受人在遇到開發(fā)商逾期交房時(shí)，首先要根據(jù)雙方簽訂的合同與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，要敢于通過(guò)法律途徑追究對(duì)方的違約責(zé)任。

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