仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。

認(rèn)準(zhǔn)簽約主體。在商品房銷(xiāo)售中，很多開(kāi)發(fā)商往往會(huì)委托中介公司代銷(xiāo)樓盤(pán)。因此就可能出現(xiàn)個(gè)別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當(dāng)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下“維權(quán)不能”的情況：一是業(yè)主簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，合同的簽約主體不是開(kāi)發(fā)商，而是負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的中介公司，且業(yè)主持有的購(gòu)房發(fā)票、收據(jù)或其它書(shū)面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，往往因?yàn)樗械氖掷m(xù)、材料沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的公章或業(yè)主無(wú)法就中介公司與開(kāi)發(fā)商之間的委托關(guān)系進(jìn)行舉證而敗訴。

二是在業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主往往提起訴訟以保護(hù)自己的合法權(quán)益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門(mén)往往以“先刑后民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業(yè)主向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結(jié)束后，再恢復(fù)民事案件的審理。由于犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時(shí)無(wú)法審結(jié)，就導(dǎo)致在“先刑后民”的事由下，業(yè)主們的權(quán)益很長(zhǎng)時(shí)間得不到有效的維護(hù)，有時(shí)幾乎看不到希望。

因此，為了避免第一種情況的發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開(kāi)發(fā)商還是銷(xiāo)售公司，一定要注意合同相對(duì)方的簽約主體是《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司，且交易中涉及的其它書(shū)面文件、材料也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出具，而不應(yīng)由《商品房預(yù)售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。

盡可能不漏項(xiàng)。對(duì)商品房銷(xiāo)售許可證、坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來(lái)源情況及年限都應(yīng)逐項(xiàng)認(rèn)真填寫(xiě)，并且審讀清楚，這些內(nèi)容不應(yīng)有漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)乎所購(gòu)房屋的合法性。現(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者(尤其是那些購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的人)對(duì)此卻并不重視，有時(shí)候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會(huì)出錯(cuò)，但如果最終發(fā)現(xiàn)對(duì)方根本沒(méi)有銷(xiāo)售許可證和土地使用權(quán)證時(shí)，卻很難證明對(duì)方的欺詐，因此還是應(yīng)該將這些內(nèi)容明確地寫(xiě)出來(lái)，以防后患。

為自己尋找談判的機(jī)會(huì)。為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人均可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。但很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提前將空白行劃去，不給購(gòu)房者談判的機(jī)會(huì)，這時(shí)候就需要購(gòu)房者頭腦清醒，據(jù)理力爭(zhēng)，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補(bǔ)充約定。否則，合同一旦簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內(nèi)容。

雙方違約處理應(yīng)對(duì)等。合同文本中對(duì)甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容則為空白，由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前已經(jīng)提前填寫(xiě)，購(gòu)房者則一定要仔細(xì)對(duì)比，雙方的違約期限及違約金利息均應(yīng)對(duì)等。關(guān)于面積差異的處理。關(guān)于購(gòu)買(mǎi)的房屋面積與合同約定不符的處理，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》均有規(guī)定。

首先，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。

其次，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。購(gòu)房者在此條款的談判時(shí)，可參照上述“解釋”。

配套設(shè)施運(yùn)行不可打馬虎眼。合同文本中關(guān)于商品房上水、下水、供電、燃?xì)?、暖氣的運(yùn)行日期約定均為空白，需甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。很多開(kāi)發(fā)商在這里都會(huì)大玩文字游戲。比如他們會(huì)逐項(xiàng)填上“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這幾個(gè)字的后面，開(kāi)發(fā)商大有文章可做?！叭胱r(shí)具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時(shí)的，還是正式的?入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定能夠開(kāi)通。因此條款一定要注明具體的正式開(kāi)通時(shí)間。當(dāng)然，煤氣的開(kāi)通有入住率的要求，暖氣的開(kāi)通也有季節(jié)的限制，但對(duì)此也應(yīng)有一個(gè)盡量明確的約定。同時(shí)，還應(yīng)注意的是，對(duì)該項(xiàng)違約責(zé)任的處理也應(yīng)同前面條款的方法一致。

設(shè)計(jì)變更不可輕視。很多購(gòu)房者對(duì)于設(shè)計(jì)變更條款不甚重視，尤其是對(duì)與所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更更是如此，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己的影響不大。其實(shí)不然，開(kāi)發(fā)商對(duì)于環(huán)境的變更決不是沒(méi)來(lái)由的，往往在這些內(nèi)容變更的同時(shí)會(huì)傷及購(gòu)房者的利益，因此一定要認(rèn)真對(duì)待。在簽訂此條款時(shí)應(yīng)該審慎考慮以維護(hù)自己的權(quán)益。

關(guān)于合同附件。合同附件中，要求開(kāi)發(fā)商附上商品房平面圖，其中包括方位圖、及分門(mén)分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章。

關(guān)于商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經(jīng)抵押或租賃，應(yīng)該注明撤消的期限及違約賠償。商品房質(zhì)量及設(shè)備情況應(yīng)該逐項(xiàng)填寫(xiě)。工程質(zhì)量是否合格、商品房的設(shè)備清單等。商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)該附上原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。

另外還有補(bǔ)充合同附件是用作甲乙雙方補(bǔ)充未盡事宜的，購(gòu)房者應(yīng)該提前考慮清楚，把自己想到的需要約定的問(wèn)題經(jīng)過(guò)協(xié)商之后添加進(jìn)去。當(dāng)然此項(xiàng)也可空白。

“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的簽訂是一件非常復(fù)雜的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解釋的作用，真正的工作還需要購(gòu)房者具體問(wèn)題具體分析，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的合同。