一房多賣(mài)合同是否都生效

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無(wú)效。因?yàn)橛行Ш贤c無(wú)效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時(shí)候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商達(dá)成一致。

而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國(guó)家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。

如現(xiàn)行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院2000年下發(fā)的關(guān)系適用《合同法》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

一房多賣(mài)合同如何認(rèn)定

受我國(guó)國(guó)情和歷史原因的影響，目前我國(guó)存在著不同種類(lèi)的房屋，有由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣(mài)引起的糾紛，僅指出賣(mài)人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣(mài)給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)受人。

(一)多重房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的合同糾紛。

(二)多重房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為表現(xiàn)為一房多賣(mài)，出賣(mài)人將自己所有的房屋出賣(mài)給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買(mǎi)受人，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且無(wú)法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。

一房多賣(mài)合同是否都生效?自從網(wǎng)簽?zāi)Ｊ綉?yīng)用在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)上后，一房多賣(mài)的情況已經(jīng)很少發(fā)生了，如果遇到了必須要及時(shí)打官司來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。更多一房多賣(mài)合同生效性或是解決方法，歡迎律霸網(wǎng)網(wǎng)站咨詢了解，找專業(yè)的律師為你詳細(xì)講解清楚。