隨著我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)日漸活躍，二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)的機(jī)制正處在逐步形成的階段，這種機(jī)制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實(shí)踐來(lái)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當(dāng)一部分比例，但針對(duì)這一類新問(wèn)題，各地法院處理起來(lái)千差萬(wàn)別，甚至同一個(gè)法院同一個(gè)民事庭每一個(gè)法官處理的都不一樣。在司法審判當(dāng)中存在相當(dāng)多的誤區(qū)以及對(duì)合同法等相關(guān)法律理解的相對(duì)滯后，已不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)法律的要求。筆者通過(guò)本文試圖對(duì)二手房交易過(guò)程當(dāng)中存在的一些問(wèn)題做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，希望讀者在購(gòu)買二手房時(shí)避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽(tīng)一下來(lái)自法院外部的不同意見(jiàn)。

由于歷史原因，我們國(guó)家房屋方面的政策與其它國(guó)家有些不同，在房屋產(chǎn)權(quán)管理的分類上就分為商品房、房改房、危改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等，對(duì)每一類房屋的管理都有所不同，像商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的管理基本上建立起一套相對(duì)來(lái)說(shuō)比較完善的框架，但其它類型的房屋在管理方面還存在法律上的薄弱環(huán)節(jié)甚至是法律上的空白。下面筆者針對(duì)不同類型的房屋在買賣過(guò)程當(dāng)中的合同效力問(wèn)題做一簡(jiǎn)單說(shuō)明。本文在說(shuō)明合同效力方面重點(diǎn)闡述買賣合同的有效還是無(wú)效問(wèn)題，對(duì)合同效力待定或合同未生效不做重點(diǎn)論述。

一、二手商品房買賣合同的效力問(wèn)題。二手商品房的買賣相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書(shū)面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中二手商品房的買賣遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，可以說(shuō)相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買賣：一是賣方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。二是賣方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢;三是賣方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開(kāi)發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。四是法院執(zhí)行或拍賣的房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上面所列舉的幾種情況，如果買方與賣方簽訂了房屋買賣合同，是否有效?筆者認(rèn)為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無(wú)效合同的方式來(lái)處理。理由是按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款的規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;上述幾種情況，賣方房屋都未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)款規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

買賣雙方的行為違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)認(rèn)定買賣雙方簽訂的合同無(wú)效，這是沒(méi)有疑問(wèn)的，也是沒(méi)有爭(zhēng)議的。那么是不是筆者所列四種情況下的房屋在任何條件下所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議都是無(wú)效的?筆者的答案是否定的，即通過(guò)某種特定的形式，雙方簽訂的合同不是無(wú)效合同。在平常的工作實(shí)踐當(dāng)中，筆者采用三種方式處理這個(gè)問(wèn)題：第一種處理方式是：在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢并解除抵押后具備上市交易條件后雙方的買賣合同生效。根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。這種處理辦法實(shí)際上雙方的合同并未生效，不是無(wú)效合同，待條件成就時(shí)合同生效，生效后即具備了過(guò)戶條件，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方可順利交易。但筆者有一事不明，就是在買賣合同生效之前，雙方實(shí)際履行了合同的部分內(nèi)容，如買方付了一部分房屋款或賣方交付了房屋，但在生效前一方反悔了，雙方實(shí)際履行的合同如何處理，筆者仔細(xì)研讀了《合同法》及其它的法律法規(guī)，未發(fā)現(xiàn)在法律上如何處理未生效前即悔約的問(wèn)題，請(qǐng)各位同仁指教，如何處理這個(gè)問(wèn)題。第二種處理方式雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購(gòu)買房屋的意向協(xié)議書(shū)，說(shuō)明待房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過(guò)戶條件后雙方再簽署商品房買賣合同。第二種方式與第一種方式相似。第三種處理方式是轉(zhuǎn)讓賣方原房屋買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。即賣方將原與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同當(dāng)中權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將轉(zhuǎn)讓情況通知開(kāi)發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，具體是到房屋行政管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，這樣雙方的行為就是合法的。法律依據(jù)是《合同法》第七十九條的規(guī)定：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人;第八十條：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。

未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。第八十七條：法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。第八十八條：當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。這樣處理使雙方的轉(zhuǎn)讓行為完全合法有效，但存在一個(gè)事實(shí)上的難題，即法律法規(guī)規(guī)定雙方的轉(zhuǎn)讓行為需辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)，這就涉及到第三方，即開(kāi)發(fā)商是否同意配合辦理變更登記手續(xù)?實(shí)踐當(dāng)中的做法改變預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記必須開(kāi)發(fā)商配合，否則無(wú)法完成變更。還有一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于貸款的賣方來(lái)說(shuō)，未還清貸款之前銀行要同意轉(zhuǎn)讓才可以，因?yàn)殂y行要保障自己的利益不受損，在銀行與賣方簽訂借貸合同時(shí)，賣方向銀行簽署了一系列文件或協(xié)議，包括銀行在某些情況下是可以處理抵押房產(chǎn)的，如房屋的權(quán)利義務(wù)人變了，銀行的抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，銀行不會(huì)同意轉(zhuǎn)讓，因此這種轉(zhuǎn)讓還可能涉及到第四方，這樣轉(zhuǎn)讓的難度加大，事實(shí)上這種轉(zhuǎn)讓的操作方式完全合法，但成交的非常少。

筆者對(duì)具體事情的處理方式并非在規(guī)避法律，而是完全合法的。在現(xiàn)在法律法規(guī)不健全的前提下，這樣處理符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)法律環(huán)境的要求，即保證交易的安全，加速商品的流轉(zhuǎn)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。

二、二手經(jīng)濟(jì)適用住房合同效力的問(wèn)題。二手經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)管理與商品房不一樣。經(jīng)濟(jì)適用房是一種政策性的房屋，國(guó)家不收取土地出讓金，無(wú)償劃撥土地。在交易時(shí)是針對(duì)特定人群的。但二手經(jīng)濟(jì)適用房在交易時(shí)除補(bǔ)齊土地出讓金外，其它與商品房沒(méi)有太大的區(qū)別，因此所涉及的法律問(wèn)題與上面提到的商品房的合同效力問(wèn)題是一致的，不同的是各地政府在二手經(jīng)濟(jì)適用住房再次上市時(shí)做了條件上的限定，比如北京市政府規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不許上市出售，如出售，必須是原價(jià)等諸多條件，如違反政府規(guī)定則不給辦理過(guò)戶手續(xù)，實(shí)踐中也是嚴(yán)格按照政府的規(guī)定執(zhí)行，但有些人違反了當(dāng)?shù)卣男姓?guī)定，簽訂了二手經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同，雖然辦不了過(guò)戶手續(xù)，但雙方對(duì)于合同的主要條款如付款及交付房屋都已實(shí)際履行，這種合同是否有效?筆者認(rèn)為，這樣的合同是有效的。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。地方政府的規(guī)定最高是地方各級(jí)人大通過(guò)的地方性法規(guī)，另外還有地方政府各職能部門的規(guī)章，這些地方性法規(guī)及規(guī)章效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的法律及國(guó)務(wù)院的法規(guī)，因此各地法院不能以地方法規(guī)及規(guī)章確認(rèn)合同無(wú)效。對(duì)這類問(wèn)題如何處理，筆者認(rèn)為，應(yīng)將行政規(guī)定與法律規(guī)定嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)。五年之內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，是行政機(jī)關(guān)的行政規(guī)定，況且辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記只是涉及合同履行(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問(wèn)題，并不涉及合同的效力問(wèn)題。如果認(rèn)為無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記那么合同是無(wú)效的，這樣認(rèn)為是犯了一個(gè)法律上的邏輯錯(cuò)誤，因?yàn)楹贤行Р糯嬖诼男械膯?wèn)題，無(wú)效就不存在履行問(wèn)題。

三、買賣危改回遷房合同效力的問(wèn)題。危改回遷房的法律規(guī)定相當(dāng)薄弱，現(xiàn)在我找不到針對(duì)危改回遷房交易方面的法規(guī)，地方性法規(guī)及規(guī)章也難覓蹤影。但目前針對(duì)城市的危房改造出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，即被拆遷安置人與拆遷人簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，但房屋所有權(quán)證未辦理下來(lái)之前，拆遷人將該房屋出售，這種行為是否合法?筆者認(rèn)為，如拆遷人在未取得房屋所有權(quán)證時(shí)與買方簽訂了房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同，理由同商品房未取得銷售許可證的一樣。但針對(duì)實(shí)踐當(dāng)中的拆遷人與買方辦理更名的情況，筆者認(rèn)為這種方式是符合法律法規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定拆遷人轉(zhuǎn)讓的是一種債權(quán)債務(wù)，符合《合同法》的規(guī)定，是有效的，因此應(yīng)予以保護(hù)。

四、房屋中介公司幾種操作方式的法律效力問(wèn)題。目前房屋中介公司介入二手房交易的程度比較深，這其中既有正規(guī)的大公司，也有良莠不齊的中小公司。這些公司在二房交易過(guò)程當(dāng)中主要采用以下幾種方式與買賣雙方交易：1、中介公司按成交價(jià)收取中介費(fèi)，為雙方提供信息，并代辦過(guò)戶手續(xù)或貸款手續(xù)或墊資等;2、中介公司與買方簽訂買賣合同，不讓買方與賣方見(jiàn)面，不與賣方簽訂買賣合同，直接向買方收取房款，一般中介公司都稱將賣方的房屋收購(gòu)，他們有處理權(quán)。中介公司收取交易的差價(jià)作為自己的收入。第1種交易是符合法律規(guī)定的，第2種交易方式是違反法律規(guī)定的，因?yàn)橹薪楣痉Q收購(gòu)了賣方的房屋，但未辦理過(guò)戶手續(xù)，將賣方的房產(chǎn)證更名為中介公司的名下，中介公司再以自己的名義與買方簽訂房屋買賣合同，權(quán)利的主體不一致，根據(jù)《合同法》第132的規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。中介公司對(duì)所出售的房屋沒(méi)有處分權(quán)。如中介公司的確從賣方手中購(gòu)得房屋，那么也應(yīng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)證，中介公司如未辦理產(chǎn)權(quán)證，則違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款的規(guī)定：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)效。如果中介公司是受賣方委托賣房，那么中介公司與賣方是一種委托代理關(guān)系，中介公司本身不應(yīng)與買方簽訂買賣合同，這時(shí)賣方即真正的房主才有權(quán)利與買方簽訂買賣合同。中介公司為了利益的需要，經(jīng)?；煜煌?a href='http://www.shkps.cn/falyu/18.html' target='_blank' data-horse>法律關(guān)系。

總之，二手房交易的法律問(wèn)題不明確的比較多，希望參與二手房買賣的各方當(dāng)事人了解二手房交易方面的法律規(guī)定，也希望各地法院對(duì)二手房交易的法律問(wèn)題做一專題調(diào)研，統(tǒng)一裁判的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，以利于社會(huì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合法律發(fā)展的潮流，也符合社會(huì)各界的利益。

二手房買賣合同

賣方：_______________(簡(jiǎn)稱甲方)身份證號(hào)碼：_____________________

買方：_______________(簡(jiǎn)稱乙方)身份證號(hào)碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購(gòu)買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。

第三條付款時(shí)間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付

首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人

民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在

繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支

付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款

人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。

第十條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣方(甲方)：_________________購(gòu)買方(乙方)：__________________

身份證號(hào)碼：__________________身份證號(hào)碼：___________________

地址：___________________地址：____________________

郵編：___________________郵編：____________________

電話：___________________電話：____________________

代理人(甲方)：_________________代理人(乙方)：_________________

身份證號(hào)碼:___________________身份證號(hào)碼：___________________

見(jiàn)證方：鑒證機(jī)關(guān)：

地址：

郵編：

電話：

法人代表：

代表：經(jīng)辦人：

日期：年月日鑒證日期：_______年____月____日