清楚了締約過失責任的含義，那么締約過失責任的賠償范圍有哪些呢?賠償范圍如何認定呢?本文以具體案例對締約過失責任賠償范圍的認定作出分析，僅供參考。

【案情】2011年2月底，王某(以下簡稱甲方)與趙某(以下簡稱乙方)簽訂租房合同。合同約定：甲方將其在某學校周邊建設(shè)的七間臨時養(yǎng)殖用房租賃給乙方使用，租金為1萬元/年，租期為四年(2011年3月1日至2015年2月28日)。合同簽訂后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1萬元后，將房屋交予乙方使用。乙方在房屋內(nèi)安置電腦、穩(wěn)壓器、網(wǎng)線、桌椅等相關(guān)設(shè)施，開始對外經(jīng)營網(wǎng)吧。2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋沒有取得建設(shè)工程許可證，也沒有經(jīng)過批準建設(shè)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽訂的租房合同無效”為由，要求乙方返還房屋，在乙方不同意的情況下，甲方采取斷電的方式致使乙方不能正常經(jīng)營。乙方于2012年6月份將網(wǎng)吧相關(guān)設(shè)備運走，但對房屋一直占用。2013年10月份，乙方將甲方訴至法院，要求賠償包括經(jīng)營損失在的各項損失共計20余萬元。庭審過程中，甲方主張涉案房屋未取得建設(shè)許可應(yīng)認定合同無效，如果乙方有損失，只能按照締約過失主張，而不能主張經(jīng)營損失。為查明案件事實，法院依職權(quán)取得了如下證據(jù)：甲方所在村委會和街道辦的建設(shè)臨時養(yǎng)殖用房的申請書;市執(zhí)法局相關(guān)負責人的證詞;甲方所在村委會主任的證詞。以上證據(jù)證實涉案房屋確系臨時養(yǎng)殖用房，未獲得建設(shè)許可，且臨時養(yǎng)殖用房為5間，甲方實際建設(shè)7間。甲乙雙方對法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)無異議。法院最終判決認定，甲乙雙方的無效，甲方賠償因其斷電行為給乙方造成的直接經(jīng)濟損失的80%，共計5萬余元;駁回乙方的其他訴訟請求。

【分歧】

針對雙方簽訂的合同的效力及乙方因甲方停電造成的損失應(yīng)否由甲方承擔的問題，存在以下兩種分歧：第一種觀點認為，雙方簽訂的有效。甲方建房經(jīng)過村委會及街道辦事處同意，村委會及街道辦事處聯(lián)合向執(zhí)法部門提出申請且執(zhí)法部門未下達過違章建筑處罰通知書，應(yīng)當認定涉案房屋為合法建造的房屋，租賃合同有效。依據(jù)《》第113條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應(yīng)當預見到的因違反合同可能造成的損失”。甲方的斷電行為構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔乙方的直接經(jīng)濟損失及正常經(jīng)營可期待的損失，共計20余萬元。第二種觀點認為，根據(jù)最高院關(guān)于房屋租賃合同的司法解釋，未經(jīng)許可建設(shè)的房屋出租行為無效，該案情況雖然比較特殊，雖然村委會及街道辦向相關(guān)部門提出申請，但不能據(jù)此視為被告建房已經(jīng)取得建設(shè)部門許可，被告建房沒有取得許可，其將房屋出租應(yīng)為無效。乙方因甲方斷電遭受的損失應(yīng)當按照締約過失進行確定甲乙雙方各自應(yīng)承擔的責任，并且只應(yīng)當賠償原告直接損失。

【評析】

筆者傾向于第二種觀點，理由如下：首先，從合同效力來看。甲乙雙方之間的租房合同違反國家強制性法律法規(guī)的規(guī)定。甲乙雙方提供的證據(jù)和本院調(diào)取的材料顯示，甲方建設(shè)訴爭房屋系臨時養(yǎng)殖用房，即城鎮(zhèn)臨時建筑，該房屋僅取得了所在村委會及街道辦事處的同意，未得到城市建設(shè)部門許可，市政執(zhí)法部門未下達過違章建筑處罰通知書并不能據(jù)此推定被告建造房屋得到許可，且被告所在村委會和街道辦事處申請書內(nèi)容為建設(shè)臨時養(yǎng)殖房屋5間，而被告租賃給原告使用的房屋為7間，被告既未按照所在村委會和街道辦事處同意的內(nèi)容建造房屋，亦未得到相關(guān)部門的批準，綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。故本案原、被告之間的房屋租賃合同應(yīng)認定為無效。其次，從合同無效的原因來看。甲乙雙方都有過錯，甲方違反誠實信用原則，乙方未做到謹慎注意的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第6條的規(guī)定，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。甲方明知對涉案房屋的性質(zhì)及租房合同違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，但甲方在簽訂合同時能夠告知卻未能如實告知乙方涉案房屋的相關(guān)情況，違反了誠實信用原則，應(yīng)當承擔合同無效的責任。另一方面，房產(chǎn)管理部門已向社會公開房產(chǎn)查詢信息，雙方在簽訂合同時，即使甲方未如實告知涉案房屋的相關(guān)情況，乙方也具備自己查詢清楚的能力及條件，因此，乙方應(yīng)在其未盡到謹慎注意義務(wù)的范圍內(nèi)承擔合同無效的責任。第三，從權(quán)利救濟來看。本案甲方欺騙在先，后又采取斷電等行為，給乙方造成了損失。但由于租房合同無效，而且是自始無效，乙方不能依據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定，要求甲方承擔違約責任并賠償其損失，但可以依法要求甲方承擔締約過失責任。依據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：

(一)假借訂立合同，惡意進行磋商;

(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;

(三)有其他違背誠實信用原則的行為。本案中，甲方在訂立合同過程中，因過錯違反依誠實信用原則負有的先合同義務(wù)，最終導致合同不成立，應(yīng)當承擔締約過失責任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，締約過失責任指造成的實際損失，不包括經(jīng)營損失。綜上，就甲方給乙方造成的實際損失，甲方應(yīng)當承擔賠償責任，同時，乙方在簽訂合同時未盡到謹慎的注意義務(wù)，應(yīng)減輕甲方的責任。