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寧波
二手房買賣合同中違約金過高如何調(diào)整？
二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的，一般以合同約定為準。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
如何確定違約金是否過分高于實際損失呢？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國情，又有利于法官辦案中有法可依。以上規(guī)定雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。類似的地方性規(guī)定還有，江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要（一）（蘇高法審委[2005]16號）第二十八條也明確規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。盡管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規(guī)定或解釋，以上兩條規(guī)定均體現(xiàn)了這樣的原則，即違約金的調(diào)整標準既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責任，其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)的懲罰性責任，違約責任應(yīng)充分考慮雙方當事人的利益均衡，應(yīng)考慮公平原則，因此，法官在行使調(diào)整的自由裁量權(quán)時應(yīng)體現(xiàn)此雙重性。
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簡介:
王任，現(xiàn)為江蘇念黎律師事務(wù)所專職律師。具有深厚的法學理論素養(yǎng)，通曉現(xiàn)行的重要法律法規(guī)。執(zhí)業(yè)以來，辦理大量的訴訟及非訴訟業(yè)務(wù)。在勞動爭議、工傷賠償、刑事辯護、交通事故、金融借貸、婚姻家庭等領(lǐng)域積累了豐富的辦案經(jīng)驗?，F(xiàn)主要辦理勞動爭議案件及刑事案件。對待承辦的每一起案件，始終保持著精益求精、力求完美的工作作風，堅持以律師執(zhí)業(yè)道德為基礎(chǔ)、以事實為依據(jù)、以法律為準繩這一原則，最大限度地維護當事人的合法權(quán)益、捍衛(wèi)當事人的尊嚴。
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