租賃權(quán)是債權(quán)還是物權(quán)，或者是債權(quán)的物權(quán)化，在法學(xué)界一直有不同的認(rèn)識(shí)。但“買賣不破租賃”這一眾所周知的原理，使租賃權(quán)不同于一般債權(quán)，而被賦予物權(quán)的某些特征。那么，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，租賃權(quán)的行使與通常的交易是否有所不同呢？一、企業(yè)破產(chǎn)程序涉及租賃權(quán)的情形租賃發(fā)生的情形很多，主要有合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃和特別法調(diào)整的企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃和航空器租賃、船舶租賃等。由于企業(yè)破產(chǎn)程序中涉及的租賃絕大多數(shù)為合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃，其中又以企業(yè)廠房設(shè)備租賃、住房租賃和商業(yè)用房租賃最為常見，因此本文只討論這幾種常見的財(cái)產(chǎn)租賃問(wèn)題。企業(yè)在破產(chǎn)之前，通常經(jīng)營(yíng)狀況較差，為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)中的虧損，常常將部分辦公、生活用房和部分或全部廠房設(shè)備用于出租。其簽訂的租賃合同期限不少在進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)尚未屆滿，因此需要在破產(chǎn)程序中予以處理。企業(yè)為了滿足職工的生活需要，通常興建了大量的住房。近年來(lái)對(duì)符合房改條件的住房，一般都通過(guò)房改，把住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了職工，但仍有少數(shù)符合房改條件的住房因各種原因沒(méi)有進(jìn)行房改。并且還有一部分不符合房改條件的住房，仍由職工以低廉的租金租住。這部分沒(méi)有房改的住房，也是破產(chǎn)程序中必須處理的企業(yè)財(cái)產(chǎn)。有的企業(yè)還有一部分臨街的或在商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)出租給他人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，其中有的是以優(yōu)惠條件出租給本企業(yè)的下崗、分流職工用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。在企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，不少租期未滿，需要處理。二、租賃權(quán)的法律特征和在破產(chǎn)程序中行使的特殊性由于租賃權(quán)具有物權(quán)的某些特征，因此，法律賦予租賃權(quán)一般債權(quán)所沒(méi)有的權(quán)利，體現(xiàn)了租賃權(quán)的三個(gè)特征。一是租賃權(quán)在租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)有不受影響的對(duì)抗權(quán)。除非租賃合同另有約定或者法律另有規(guī)定，否則原租賃合同對(duì)新的所有人仍然有效，租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。此即所謂“買賣不破租賃”。二是同等條件下對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這里有兩個(gè)問(wèn)題：第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的問(wèn)題。依據(jù)合同法的規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的限于房屋，不涉及破產(chǎn)企業(yè)的其他租賃財(cái)產(chǎn)。但這里所指的房屋應(yīng)當(dāng)不包括辦公用房和廠房、倉(cāng)庫(kù)，因?yàn)檗k公用房和廠房、倉(cāng)庫(kù)如同機(jī)器設(shè)備一樣，屬于生產(chǎn)資料。承租人租賃廠房設(shè)備的目的不同于租賃住房。租賃住房是為了獲取對(duì)他人住房的使用權(quán)，其目的是為了滿足基本的生活需要。如果不保護(hù)住房承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則可能影響他最起碼的生活需要。但廠房設(shè)備承租人的目的是獲取對(duì)他人生產(chǎn)資料的使用收益權(quán)，是為了商業(yè)上的利益，不保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不影響承租人的基本生活?；谶@一理由，商業(yè)用房以及作為生產(chǎn)附屬設(shè)施的公用生活用房似也不應(yīng)成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的。此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）第82條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益福利設(shè)施，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理，不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。因此，福利設(shè)施也不能成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的；第二，何謂“同等條件”問(wèn)題。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，福利分房時(shí)，職務(wù)、工齡、家庭人口、有無(wú)住房，都是“同等條件”要考慮的范圍。但在住房出售時(shí)，除了價(jià)格是同等條件以外，承租人的上述人身因素，是否還構(gòu)成“同等條件”？對(duì)此不無(wú)疑問(wèn)。三是合同解除前合理通知期限的對(duì)抗權(quán)。合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。最高人民法院的有關(guān)司法解釋則直接規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。這樣規(guī)定，目的是要給承租人重新尋找房屋或考慮是否購(gòu)買所租賃的房屋以必要的時(shí)間，有其合理性。但租賃權(quán)的行使在企業(yè)破產(chǎn)程序中，有其不同于正常交易的特殊性。一是租賃主體的特殊性。企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，出租方企業(yè)作為合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產(chǎn)企業(yè)后雖然成為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理人，但其不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，其權(quán)利義務(wù)由法律直接規(guī)定而不是由合同約定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主體對(duì)待。