預(yù)售房抵押有什么陷阱

陷阱一：開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，就與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，且這種房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購(gòu)房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

陷阱二：開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，在與購(gòu)房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押，往往不為購(gòu)房人辦理登記備案手續(xù)。

陷阱三：開(kāi)發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，將已作為在建工程抵押的房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房人，在簽訂契約收取房款之后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案(被設(shè)定抵押的房屋無(wú)法辦理登記備案)。因此，為防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在簽約前，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的房屋，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預(yù)售許可證》上也會(huì)加蓋抵押章。

對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(nèi)(最長(zhǎng)不得超過(guò)30日)，敦促開(kāi)發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開(kāi)發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押。

對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，購(gòu)房人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)待開(kāi)發(fā)商辦理了抵押注銷(xiāo)手續(xù)后，方能與其簽訂契約;在其辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

預(yù)售商品房抵押的效力是怎樣的

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押

商品房預(yù)售合同是買(mǎi)賣(mài)合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時(shí)，如果預(yù)售方已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)方依據(jù)預(yù)售合同享有針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。

如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)方是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無(wú)效。

對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開(kāi)發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開(kāi)發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下，開(kāi)發(fā)商才能得到該筆房款。

2、購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押

購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾，況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。因此，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)方對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)立抵押是有效的。

3、雙方重復(fù)抵押。

實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購(gòu)方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

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