1、何為小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房目前多集中于一些城市郊區(qū)，也被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，它建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，不能取得土地證、房產(chǎn)證等合法憑證，不能進(jìn)入交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，不能辦理登記過(guò)戶(hù)，權(quán)屬不具有法律效力，常由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的政府部門(mén)向購(gòu)房人發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證明，與國(guó)家依法頒發(fā)的房屋所有權(quán)證對(duì)稱(chēng)，所以被約定成俗的稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房。

2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案例分析

案例一：獨(dú)生子劉某工作后將戶(hù)口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶(hù)口，但其父母的戶(hù)口仍在老家。如今父母先后過(guò)世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。劉某決定將房屋出賣(mài)卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒(méi)有權(quán)利出賣(mài)該房屋。

解析：根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶(hù)口，存在無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二：城市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償?

解析：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)龋瓉?lái)的房主會(huì)以私下買(mǎi)賣(mài)不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買(mǎi)家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。

案例三：趙某日前與錢(qián)某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給錢(qián)某。簽約當(dāng)日，錢(qián)某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個(gè)月后，錢(qián)某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購(gòu)房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來(lái)收取的購(gòu)房款返還錢(qián)某，錢(qián)某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

解析：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由趙某返還錢(qián)某購(gòu)房款，駁回錢(qián)某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

3、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)

其一，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。無(wú)論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無(wú)效證件，在法律上不予承認(rèn)。

其二，無(wú)法上市流通。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)證明，所以不具備進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、處分和繼承等權(quán)利。

其三，房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本身就不具備相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，所以也不具備過(guò)戶(hù)的權(quán)利。

其四，沒(méi)有占地補(bǔ)償。遇到政府或合法開(kāi)發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無(wú)法得到相關(guān)補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府所有，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。

其五，無(wú)法辦理銀行貸款。這點(diǎn)我想不必多說(shuō)了，因?yàn)檗k理貸款買(mǎi)房需要以該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒(méi)有國(guó)家出具合法產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)銀行不會(huì)放款。

其六，戶(hù)口無(wú)法遷入。由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)住房無(wú)法遷入戶(hù)口，所以購(gòu)房人及其子女無(wú)法獲得當(dāng)?shù)氐拿赓M(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。

另外，政策不確定。由于現(xiàn)階段國(guó)家還沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)做出明確的處理決定，使我們無(wú)法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。抱有法不責(zé)眾的心態(tài)是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)住房的人群相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)合法房產(chǎn)的人群來(lái)講還只能算“小眾”，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)不得不對(duì)“大眾”的利益進(jìn)行考慮。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不要購(gòu)買(mǎi);若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓?zhuān)矐?yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。