房地產(chǎn)信托的流程是怎樣的

房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。這兩種模式說(shuō)到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國(guó)情不同，美國(guó)比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。根據(jù)模式不一樣，流程也有些差別。

美國(guó)模式

美國(guó)的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運(yùn)作流程為：

(1)評(píng)估資金。基金發(fā)起人為滿(mǎn)足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。

(2)接洽承銷(xiāo)商、發(fā)起人與承銷(xiāo)商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷(xiāo)方式等工作。

(3)接洽律師及會(huì)計(jì)師。與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問(wèn)題，選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過(guò)程服務(wù)，并擬訂申請(qǐng)文件，此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4)接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)公司。若基金未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問(wèn)公司擔(dān)任，則需要洽定對(duì)象并簽定REIT管理顧問(wèn)契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5)當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qǐng)募集，在申請(qǐng)成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。

房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類(lèi)證券一般需經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買(mǎi)　REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

在美國(guó)，房地產(chǎn)信托證券首次公開(kāi)發(fā)行的注冊(cè)登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動(dòng)、房地產(chǎn)的狀況、財(cái)產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無(wú)須注冊(cè)登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION?D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開(kāi)發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報(bào)告的義務(wù)。另外，法律還對(duì)房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過(guò)于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少有75%的毛收入來(lái)自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷(xiāo)售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，這就避免了雙重納稅的可能。

日本模式

其運(yùn)作流程為：

(1)房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司;

(2)投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;

(3)信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);

(4)房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi);

(5)信托公司向投資者發(fā)放紅利;

(6)信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，從購(gòu)買(mǎi)者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資重度聚集的行業(yè)，因?yàn)殡m然時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大，但利潤(rùn)回報(bào)較高。但房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品的情況會(huì)帶來(lái)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)于這方面各位投資人要多多關(guān)注，建議投資前多多咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士和律師。律霸網(wǎng)也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。