購(gòu)房人取得了某小區(qū)商品房的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠資格，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠與商家作出的購(gòu)房?jī)?yōu)惠不能疊加計(jì)算，雙方最終未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此前的購(gòu)房定金是否返還?近日，重慶市九龍坡區(qū)人民法院對(duì)此糾紛作出一審判決，認(rèn)定房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，購(gòu)房定金應(yīng)退還，判決被告重慶某地產(chǎn)公司向原告陳先生返還購(gòu)房定金30000元。

【案情】

法院審理查明，重慶某信息公司受重慶某地產(chǎn)公司委托，就其開(kāi)發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購(gòu)。原告與該信息公司簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，約定原告支付5000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算。

同日，原、被告簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)后，原告分別向重慶某信息公司及被告支付了團(tuán)購(gòu)費(fèi)5000元、認(rèn)購(gòu)定金30000元。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，原、被告就房屋價(jià)格計(jì)算方式產(chǎn)生分歧，原告主張團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠與購(gòu)房?jī)?yōu)惠累加計(jì)算。被告認(rèn)為，參加團(tuán)購(gòu)是享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的前提，該購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)格已將團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠包含在內(nèi)。

雙方最終未訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。法院審理認(rèn)為，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中被告承諾的購(gòu)房?jī)?yōu)惠并未明確表明是否已包含了先前團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠在內(nèi)，雙方無(wú)法就優(yōu)惠后的實(shí)際價(jià)格達(dá)成一致，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于法律規(guī)定的不能歸責(zé)于雙方的事由，被告應(yīng)向原告退還30000元購(gòu)房定金。

據(jù)此，法院遂作出上述判決。

【評(píng)析】

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，購(gòu)房定金應(yīng)退還

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

本案中，由于約定不明，原、被告雙方就購(gòu)房?jī)?yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧，進(jìn)而無(wú)法就房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格達(dá)成一致，雙方未能訂立購(gòu)房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同未訂立的情形。

針對(duì)目前通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并預(yù)先交納購(gòu)房定金的方式買(mǎi)賣(mài)商品房的情況較為普遍的實(shí)際，法官提醒，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)于房屋價(jià)款及計(jì)算方式等重要條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。(來(lái)源：律霸網(wǎng)重慶法院|作者：**彬鄢唯)