一.工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)

質(zhì)量不合格包括建筑質(zhì)量不合格和裝修質(zhì)量不合乎標(biāo)準(zhǔn)或合同的約定。建筑質(zhì)量不合格，是指發(fā)展商違反國(guó)家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，偷工減料，使房屋處于無(wú)法居住，甚至危及人身安全的狀態(tài)。

裝修質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同的約定，是指房屋的裝修使用偽劣或不符合合同中約定使用的產(chǎn)品，使消費(fèi)者居住困難，配套不齊全。

這兩種違約情況，對(duì)于前者，購(gòu)房者有權(quán)要求終止合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金，退還全部款項(xiàng)，支付利息并索取違約金，有的還可要求其它賠償，這些內(nèi)容應(yīng)事先在合同中注明。

對(duì)于后者，購(gòu)房者有權(quán)要求賣(mài)方依標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行改進(jìn)，并要求支付違約金，如有損失并可要求賠償。如果賣(mài)方拒不改進(jìn)，或達(dá)不到要求，購(gòu)房者有權(quán)要求終止合同，返還購(gòu)房款及利息。同樣這些內(nèi)容也是應(yīng)寫(xiě)進(jìn)合同之中的。

同時(shí)，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身傷害或其它財(cái)產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過(guò)協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或人民法院起訴。需要注意的是;根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第45條的規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期限為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。由此可見(jiàn)：當(dāng)商品房在法律規(guī)定的期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，或因此造成損害時(shí)，既可找開(kāi)發(fā)商，也可找施工單位協(xié)商，如開(kāi)發(fā)商或施工單位不予理睬，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，如投訴還不能解決問(wèn)題，還可以向人民法院起訴，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

二.銷(xiāo)售合同不規(guī)范

1997年上海市房地產(chǎn)案件的收案數(shù)達(dá)到8026件，在這些案件中，無(wú)效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2萬(wàn)件房地產(chǎn)案件中，當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中主動(dòng)要求確診合同無(wú)效或不生效的約占40%以上，經(jīng)法院審理被確診無(wú)效或不生效的合同占一半以上。

在合同簽訂過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了自己的利益，都會(huì)盡可能讓合同簽的對(duì)自己有利;而在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付條件，或者交付的房屋在面積與內(nèi)裝修上與合同約定不相符，甚至存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。同樣，個(gè)別購(gòu)房者也有不按約支付房款的現(xiàn)象。而合同欺詐更是糾紛不斷的根源，也是購(gòu)房者防不勝防的陷阱。

三.開(kāi)發(fā)商不能按期交房

此類(lèi)違約多是在期房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)。

如果不是不可抗力而導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房者有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，并索取違約金;如果在約定的期限內(nèi)，賣(mài)方仍不能履行合同，購(gòu)房者也有權(quán)要求終止合同，并要求退還利息和違約金，如果造成損失的并可要求支付賠償金。但許多購(gòu)房者在遇到這種問(wèn)題時(shí)，往往是想要索賠或退房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)合同的約定大多是對(duì)購(gòu)房者不利的條款。問(wèn)題出在發(fā)展商在購(gòu)房合同中注明的逾期交房的免責(zé)條款使消費(fèi)者有苦難言。免責(zé)條款包括：如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關(guān)部門(mén)證明文件，據(jù)實(shí)予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可預(yù)見(jiàn)異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有國(guó)家政策、法律調(diào)整，致使影響本合同履行;(5)、冬、雨季，停電日，工期順延等。

一位律師指出：“其他非甲方所能控制的事件”，是一個(gè)比較模糊的概念，在實(shí)際履行合同時(shí)很難界定，因此，這一點(diǎn)便成了一些發(fā)展商逾期交房的有利說(shuō)辭。

當(dāng)銷(xiāo)售方確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理的原因，致使房屋不能按時(shí)交付使用時(shí)，購(gòu)房人第一步可以采取與銷(xiāo)售方協(xié)商的方式，向銷(xiāo)售方提出退房并支付違約金;如果購(gòu)房人仍希望購(gòu)買(mǎi)該房屋，但又有所擔(dān)心時(shí)，不妨采取約定懲罰性違約金的辦法予以保障;如銷(xiāo)售方多次違約，工期、質(zhì)量無(wú)保障，無(wú)解決問(wèn)題誠(chéng)意時(shí)，購(gòu)房人則應(yīng)堅(jiān)決要求解除合同，并要求賠償損失。此時(shí)，可依據(jù)的法律條款是《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》，該法第二十六條規(guī)定：“凡發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除合同;……三、由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有履行合同……當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除合同使另一方遭受損失的，除依法可以免除的責(zé)任以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償?！边@就是說(shuō)，即使雙方在合同中沒(méi)有規(guī)定在合同約定的期限內(nèi)不交付房屋可以解除合同，但購(gòu)房者仍可以依照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條的規(guī)定，向銷(xiāo)售方提出解除合同，并要求賠償損失。

四.交房時(shí)的面積與預(yù)約的面積不符

這是指賣(mài)方交給購(gòu)房者的房屋實(shí)際實(shí)用面積過(guò)大或過(guò)小。

由于開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)，只是根據(jù)工程圖紙來(lái)計(jì)算建筑面積，在施工過(guò)程中，由于施工單位采用新型材料或開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)圖紙，使面積比原圖紙?jiān)龃蠡蜃冃　?/p>

這樣的情況顯然有失公平，因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意在合同中明確寫(xiě)明實(shí)際使用面積的平米數(shù)及建筑面積的平米數(shù)。如賣(mài)方違反合同，可以要求賣(mài)方支付違約金并按實(shí)際情況重新計(jì)價(jià)。目前對(duì)于售房面積與實(shí)測(cè)面積的誤差比例，有關(guān)法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定，這樣在合同中買(mǎi)賣(mài)雙方事先的約定就顯得更為重要。

五.虛假?gòu)V告

房地產(chǎn)廣告失實(shí)一直以來(lái)是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。不少消費(fèi)者投訴，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售商說(shuō)的花好桃好，無(wú)與倫比，廣告招貼**美煥。等到入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，所謂便捷交通乃坑坑洼洼泥濘小路，而豪華裝修實(shí)為劣質(zhì)工程，更不用說(shuō)延期交房、面積誤差了。

六.產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)或違規(guī)無(wú)產(chǎn)權(quán)建房

房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是購(gòu)房者所關(guān)心的主要問(wèn)題之一，所以簽訂預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者都要求開(kāi)發(fā)商承諾何時(shí)能拿下產(chǎn)權(quán)，若逾期拿不到產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何處理。但在合同簽訂后，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交齊土地出讓金，沒(méi)有辦理有關(guān)手續(xù)等原因，不能按期辦下產(chǎn)權(quán)證。此時(shí)開(kāi)發(fā)商違約，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。如果業(yè)主在補(bǔ)充條款中對(duì)此有約定:如開(kāi)發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)間前向房地產(chǎn)管理部門(mén)提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。則一旦出現(xiàn)糾紛,開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠付違約金，同時(shí)全額承擔(dān)仲裁費(fèi)用。

七.因購(gòu)買(mǎi)者要求退房而產(chǎn)生糾紛

提前預(yù)售自用自建房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，同時(shí)由于該房不屬于商品房，不能適用加倍賠償法則。

編輯點(diǎn)評(píng)：防范房地產(chǎn)糾紛就要從最常見(jiàn)的房地產(chǎn)糾紛入手，作為開(kāi)發(fā)商更要嚴(yán)格按照法律規(guī)定及合同規(guī)定去執(zhí)行，否則會(huì)引起不必要的損失。

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