一、二手房的違約金怎么理解

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果。

違約金分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或金額的違約金。

如果合同中只對違約金作了原則性規(guī)定而沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或數(shù)額的，只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額應(yīng)按照對方遭受的實(shí)際損失確定。

二、違約金應(yīng)當(dāng)如何約定

違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%，其實(shí)純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二手房買賣合同通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)或?qū)Ψ梢恢虢?，很多人混淆了這兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實(shí)是得不到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，違約方才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

三、如何規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

1、使用假房本進(jìn)行欺詐。有很多不法分子為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)證，然后以較低的價(jià)格將房子快速出售后攜款消失。這種方法不但給購房者帶來巨大損失，也給出租房的業(yè)主造成很大麻煩。

2、產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況千差萬別，主要分為三大類：已購公房、二手商品房和二手經(jīng)濟(jì)適用房。其中占最大比例的已購公房的產(chǎn)權(quán)情況最為復(fù)雜，包括大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)房，還有央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對其上市的要求也各有不同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素，這樣繁雜的規(guī)定恐怕連賣房者本人也弄不清楚。往往很多經(jīng)營不規(guī)范的中介公司因利益驅(qū)使，在交易有風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)時(shí)并不告知買賣雙方應(yīng)該注意哪些關(guān)鍵問題，有時(shí)交易完成后，甚至客戶都已裝修入住了，過戶手續(xù)卻無法辦理。

3、無效交易風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋私下交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對購房人造成損失。

4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)。很多購房者尤其是外地來青購房者，對城市的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負(fù)責(zé)任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費(fèi)賠了不說，還落得個(gè)無家可歸的境地。

5、中介風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會(huì)錢、房兩空，黑中介卷款潛逃的事時(shí)有發(fā)生。

6、使用權(quán)房。使用權(quán)房因無產(chǎn)權(quán)，交易時(shí)須防范風(fēng)險(xiǎn)。

以上知識就是小編對上述問題進(jìn)行的解答，二手房違約金是指進(jìn)行二手房交易時(shí)，一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約行為時(shí)，向另一方支付的違約損失的賠償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。