怎樣判斷設(shè)有抵押的二手房

一般地說(shuō)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將該房屋拍賣(mài)，并且以拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因?yàn)榈盅?，?gòu)房者如果在購(gòu)房前沒(méi)有意識(shí)到該二手房上設(shè)有抵押，那么其就不能如約獲得該房屋，最后也只能請(qǐng)求出售人返還房款并賠償損失。故而，應(yīng)該怎么判斷設(shè)有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來(lái)說(shuō)，判斷方法有兩種：

1、詢問(wèn)出賣(mài)方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣(mài)方應(yīng)該最清楚。購(gòu)房者可以通過(guò)要求出賣(mài)方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來(lái)判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣(mài)方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購(gòu)房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

實(shí)踐中，通過(guò)下列方式購(gòu)買(mǎi)已設(shè)抵押二手房的行為有效：

(一)一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋買(mǎi)賣(mài)。

(二)買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額

是雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙。

(三)共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)

是雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方;缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為復(fù)雜，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。

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