一、土地使用權(quán)出讓的最高年限為幾年?

出讓土地住宅使用年限一般是70年，商業(yè)40年，綜合50年。開發(fā)商取得的土地一般都是出讓的。出讓土地到期后可以續(xù)交出讓金繼續(xù)使用。

因此，根據(jù)目前的土地政策來看，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。

值得注意的是，農(nóng)民房(這類房子，通過一種集資房的形式，變相地流到了市場，也就是經(jīng)常聽到的集資房、農(nóng)民房)。這類土地多數(shù)是永久性用地。因為農(nóng)民的耕種土地被用作了工業(yè)發(fā)展，為了保證沒有了土地的農(nóng)民生活，政府將這類農(nóng)民用土地，供給農(nóng)民永久性使用。

其他用地的出讓年限：

1、工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

3、商、娛、旅等盈利性項目用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。

4、其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

二、土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時算起?

國家有關(guān)法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)出讓制度作了規(guī)定，但對土地使用權(quán)出讓年限起止計算問題卻未明確規(guī)定，這是實際工作中需要解決的問題。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)”和1994年國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》(宗地出讓合同)第4條“出讓年限……自領(lǐng)取該宗地國有土地使用證之日起計算”的規(guī)定，國有土使用權(quán)出讓年限的起始日期應(yīng)當(dāng)確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日。

三、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的注意事項

關(guān)于土地使用權(quán)出讓的年限問題，還應(yīng)當(dāng)注意以下三個基本問題：

1、土地使用權(quán)出讓年限的起算點，并不是從合同生效之日起計算，而是從土地使用者領(lǐng)取土地使用證、即取得土地使用權(quán)時計算。

2、土地使用權(quán)年限屆滿時可有三種情況：其一，土地使用者需要繼續(xù)使用土地。這種情況下，土地使用者應(yīng)當(dāng)在屆滿前一年申請續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依規(guī)定支付土地出讓金。其二，土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。這種情況主要是基于社會的公共利益，需要依法收回該出讓的土地，則該土地使用權(quán)就應(yīng)由國家無償收回。其三，土地使用者未申請續(xù)期的。這種情況下，土地使用權(quán)自然應(yīng)當(dāng)由國家無償收回。

3、土地使用權(quán)年限屆滿時地上的建筑物處理問題，我國城市房地產(chǎn)管理法沒有規(guī)定，但根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的規(guī)定，在土地使用權(quán)約定的土地使用權(quán)期滿后，土地使用權(quán)由國家無償收回，地上的建筑物也由國家無償取得。

在繳納了土地使用稅就可以依法使用我國的國有土地，那么土地使用稅的計稅依據(jù)會根據(jù)實際占用的土地面積來計算的，如果是由省、自治區(qū)以及人民政府確定的單位進行的測定則會根據(jù)測定的面積來確定，如果是沒有組織進行測量的情況，則會按照政府部門核發(fā)的土地使用證上的面積來計算。

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