二手房買賣需要審查哪些問題

1、權屬審查

二手房買賣業(yè)務，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權證書的，不得買賣;并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實權利證書及其記載內(nèi)容的真實性。

2、買賣雙方主體資格審查

(1)二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權證書的二手房權利人。

(2)二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

(3)二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

(4)二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應當審查政府主管部門的批準文件。

3、共有財產(chǎn)審查

共有二手房，應當審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

4、權利限制審查

應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。

5、他項權利設置審查

應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

6、優(yōu)先購買權審查

(1)共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權。

已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權。

(2)應當審查二手房優(yōu)先購買權人有無放棄優(yōu)先購買權的證明。應合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

7、審查二手房有無下列禁止買賣情形：

(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的;

(2)依法收回土地使用權的;

(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)未依法登記領取權屬證書的;

(6)已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

(7)列入動拆遷范圍的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

8、境外人士買賣的限制

委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的?？上蚍课菟诘赜嘘P政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調(diào)查。

9、要合理提示委托人買賣的房屋應能保持正常使用功能

為保證委托人的合法權益，要提供委托人其所購買的商品房應保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權人要委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定。

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