一、如何購買農(nóng)民土地使用權(quán)?

根據(jù)土地承包法、物權(quán)法以及現(xiàn)在最新的政策，農(nóng)村土地可以買賣，但前提條件是不能改變土地用途，具體怎么辦理還沒出臺。不過依據(jù)以前承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，如果是不改變土地用途且用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，由當事雙方簽定協(xié)議即可，如果是轉(zhuǎn)讓需報土地發(fā)包方備案，也就是向村委會或者村組報告一下，不需要村組批準。

如果要保護自己的權(quán)益，就最好去縣級以上農(nóng)業(yè)管理部門辦理變更登記。

如果是買土地搞商業(yè)開發(fā)或企業(yè)建設(shè)，則需要通過縣級以上土地管理部門辦理征用與轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

二、可以購買土地使用權(quán)的農(nóng)村土地

(1)四荒地及其他未利用土地

在四荒地其他未利用土地這一塊，其實用“購買”一詞并不妥當，應該被稱作以“其他方式承包的土地”，只是其獲得土地使用權(quán)的方式和購買比較相近，是通過招標、拍賣以及公開協(xié)商的方式來的。

(2)農(nóng)村里的國有土地

由于歷史原因，農(nóng)村里并不都是集體土地，也有國有土地，比如國有農(nóng)場土地、國有建設(shè)用地等，這些土地都是需要經(jīng)過章呢功夫掛牌招標和拍賣才能進行交易的土地。作為城鎮(zhèn)居民你可以參與“購買”，但是能不能得到還得看你的本事，因為這些土地一般與“項目掛鉤”，如果你的項目足夠好，是可以“購買”到其使用權(quán)進行項目開發(fā)的。

(3)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地

這個要看你們當?shù)厥遣皇窃圏c地區(qū)，這是今年我國發(fā)布的新政策，即農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市交易，與國有土地同價同權(quán)。

三、不可以購買土地使用權(quán)的農(nóng)村土地

(1)以家庭方式承包的農(nóng)村土地

農(nóng)村大部分土地都已經(jīng)通過以戶為單位承包給了各個農(nóng)戶，農(nóng)戶獲得其使用權(quán)(承包權(quán) 經(jīng)營權(quán))，但由于其所有權(quán)權(quán)屬于村集體，根據(jù)土地管理法和土地承包法，農(nóng)村承包地是禁止私自進行買賣和交易的。

但是作為城鎮(zhèn)居民，可以通過租賃、轉(zhuǎn)包等土地流轉(zhuǎn)方式獲得其土地經(jīng)營權(quán)，然后在農(nóng)地農(nóng)用的原則下進行耕種。

(2)農(nóng)村宅基地

除了個別試點地區(qū)明確放開宅基地流轉(zhuǎn)對象外，城鎮(zhèn)居民購買宅基地是明令禁止的。

(3)農(nóng)村集體土地

這里就包括了機動地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等，因為其所有權(quán)屬于村集體，沒有經(jīng)過2/3以上的村民代表同意，城鎮(zhèn)居民是“買”(轉(zhuǎn)讓)不到土地的使用權(quán)的。

我國的所有土地都是屬于國家所有的，那么任何的公民和企業(yè)在使用國家土地時也是需要繳納土地使用稅 以及辦理土地使用證件，在獲取了土地使用權(quán)后，當事人也是可以按照實際情況將土地進行轉(zhuǎn)讓和出租，在轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)時也是需要雙方簽訂相應的協(xié)議和合同。

簽訂農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包協(xié)議的注意事項

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