土地使用權(quán)設定抵押期限如何計算？

土地使用權(quán)設定抵押期限的計算是土地使用期限減去已使用期限的剩余期限、土地使用權(quán)抵押期限的設定應參照主合同期限、土地抵押期限的設定，還應兼顧房地一致的原則、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年等。

土地使用權(quán)設定抵押期限的計算需要注意一下情況：

一、土地使用權(quán)抵押期限應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎上建立財產(chǎn)抵押關系的法律行為。也就是說，抵押雙方當事人可以就抵押期限在自愿的基礎上做出約定。但是，無論是抵押雙方自行約定還是國土資源管理部門設定，該抵押期限均應不超過土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權(quán)都有使用期限，土地抵押的期限當然不能超過土地權(quán)利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權(quán)的最高抵押期限應不超過同類用途土地的最高出讓期限。

二、土地使用權(quán)抵押期限的設定應參照主合同期限。我國對土地抵押登記實行強制登記制度，抵押登記是抵押合同生效的要件，土地抵押登記制度的實質(zhì)就是通過登記程序的設定，最大限度地保護抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)相對于被擔保的主債權(quán)而言，屬于從權(quán)利。例如，為取得借款而將土地使用權(quán)進行抵押，則借款合同為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。

三、土地抵押期限的設定，還應兼顧房地一致的原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以土地使用權(quán)設定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。因此，房產(chǎn)和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則，即應小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，降低抵押風險，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年。抵押權(quán)屬于從權(quán)利，不能脫離主債權(quán)而單獨存在，其效力因而也受到主債權(quán)的制約。《擔保法》第52條明確規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！币虼嗽谵k理土地使用權(quán)抵押登記時，可根據(jù)主債權(quán)的效力即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限。主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后的法定起訴期，法定起訴期根據(jù)《民法通則》第135條“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年”的規(guī)定，為主債務履行期屆滿后二年。因此，土地抵押登記期限可設定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后二年。

五、關于抵押權(quán)的滅失，注銷抵押登記是抵押權(quán)滅失的一種形式。當債權(quán)因清償、免除等原因消滅時，抵押權(quán)也消滅，《土地登記規(guī)則》第五十七條規(guī)定：“土地他項權(quán)利終止，當事人應當在該土地他項權(quán)利終止之日起十五日內(nèi)，持有關證明文件申請土地他項權(quán)利注銷登記?！睂嶋H上，土地他項權(quán)利終止后，當事人往往不按時辦理注銷登記手續(xù)，此時，國土資源管理部門應認定抵押權(quán)自動滅失。超過抵押期限不能清償全部債務的，由于債權(quán)未滅失，抵押權(quán)仍然存在，應另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù)。

綜上所述，土地使用權(quán)作為公民獲得國家賦予其土地基礎上的合法權(quán)利財產(chǎn)，只要是在法律允許的范疇內(nèi)是可以依法進行抵押換取其他形式的資本的，但是作為債權(quán)人也有權(quán)在抵押的權(quán)利上設定一定的期限以保證債務人會按時履行應還的債務。

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