物權(quán)法關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)定是怎樣的

對(duì)于土地使用權(quán)，我國(guó)的《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》中，一般按其所有權(quán)性質(zhì)劃分為國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)，而這次《物權(quán)法》更多的是根據(jù)土地的用途不同把土地使用權(quán)劃分為建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與宅基地使用權(quán)三種。這種劃分主要是因?yàn)檫@三種不同的土地使用權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、利用等方面具有較大的區(qū)別，權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)也不盡相同，因此有必要分別加以規(guī)范。本文擬就《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的一些新規(guī)定進(jìn)行解讀。

國(guó)家土地使用權(quán)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定

(一)建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立

《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?

在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)土地分層利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，使得現(xiàn)實(shí)中一些專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。因此，《物權(quán)法》專(zhuān)門(mén)就土地分層次利用加以規(guī)范。對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓時(shí)，不同層次的權(quán)利人在法律地位上是平等的，只不過(guò)他們?cè)谑褂媒ㄔO(shè)用地時(shí)所占用的空間范圍不同，即可以分別在地表、地上或者地下進(jìn)行。至于在同時(shí)利用地表、地上以及地下土地使用權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的一些相鄰權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》中關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)范加以調(diào)整。

(二)擴(kuò)大采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的適用范圍

《物權(quán)法》第一百三十七條：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?

我國(guó)具有地少、人多的國(guó)情，國(guó)家對(duì)于土地一直都實(shí)行較為嚴(yán)格的保護(hù)措施。為了最大程度地體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，采用具有公開(kāi)、公平和公正特點(diǎn)的公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓土地具有重要意義?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，近年來(lái)，各地的建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致各種違法違規(guī)用地現(xiàn)象出現(xiàn)，而且在一定程度上為相關(guān)部門(mén)的腐敗行為提供了溫床。據(jù)此，《物權(quán)法》進(jìn)一步擴(kuò)大了采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的范圍，從“豪華住宅”擴(kuò)大到“商品住宅”，把“工業(yè)用地”納入到公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓方式的范圍之中，同時(shí)明確了對(duì)于同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，一律采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式。這一規(guī)定，有利于控制土地資源收益的流失，保護(hù)國(guó)家的利益。

(三)使用期屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)分住宅與非住宅區(qū)別對(duì)待

《物權(quán)法》第一百四十八條：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

《物權(quán)法》第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?

以出讓方式取得到建設(shè)用地使用權(quán)都有一定的使用期限，當(dāng)期限屆滿時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題備受關(guān)注，因?yàn)?，這里涉及到社會(huì)公共利益與公民合法權(quán)益的衡量與抉擇。據(jù)此，在《物權(quán)法》的立法過(guò)程中，立法者廣泛聽(tīng)取各階層的不同意見(jiàn)，設(shè)計(jì)出一套既有利于維護(hù)社會(huì)公共利益，又有利于保護(hù)公民合法權(quán)益的制度。

我國(guó)國(guó)家物權(quán)法中關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定顯示，對(duì)于土地的使用權(quán)依照土地的不同使用途徑，一共分成了三種權(quán)力的分配。而在實(shí)際的辦理相關(guān)使用權(quán)的時(shí)候，都是需要相關(guān)的土地的證明提供的，唯一不同的就是對(duì)于土地的使用途徑證明文件是不一樣的。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是怎樣的