房東違約怎么賠償損失

根據(jù)《合同法》一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在根據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

以下用一個(gè)具體的案例進(jìn)行解析.

事件經(jīng)過

王某通過中介租了一個(gè)房子，于10月1日與房東簽好了了租房協(xié)議，但因?yàn)槭诸^拮據(jù)，與房東夫人協(xié)商(房主當(dāng)天沒去)，合同開始時(shí)間為10月10號?，合同租金10月15日前付清，包括三個(gè)月房租及一個(gè)月押金，當(dāng)時(shí)房東夫人同意，但他說沒有帶房產(chǎn)證，協(xié)商后，由房東先行簽字，中介負(fù)責(zé)驗(yàn)收房產(chǎn)證并由房主補(bǔ)簽字，同時(shí)房東夫人收取500元定金。中介費(fèi)用于合同正式生效日即房子交接日期付清。以上均有文字簽字說明。

但房東及房東夫人于10月8日(既合同開始前兩天)，通知王某房子他們不租了，不租的原因最終定性為房東家內(nèi)部原因。因此打算退還500元押金毀約。

此事發(fā)生后，在中介的協(xié)調(diào)下王某與房東、中介三方一起聊過，王某本著繼續(xù)承租的想法與房東談的很誠懇，但是房東拒絕同意繼續(xù)租給王某。

中介提出如果房東單方毀約，那么他將承擔(dān)本身的中介費(fèi)用，賠償定金的2倍，賠償當(dāng)月租金的2倍，但王某還是希望能繼續(xù)承租，而不是通過賠償解決

在這種情況下，房東說：房子是他的，但合同上是他夫人簽的名字，他什么都不知道?，不負(fù)責(zé)。他還沒收到我的房租(約定付金日期為合同開始后)，所以不負(fù)責(zé)賠償租金，他認(rèn)為中介之前只是想盡快把合同簽掉，沒有驗(yàn)證房產(chǎn)證，也沒有在簽合同的時(shí)候考慮到對他們有利的地方，全是在幫著我，因此懷疑我與中介合伙欺騙他老婆。

關(guān)于這個(gè)案例，其中有幾個(gè)法律問題值得探討下：

1、房東夫人簽的合同是否有效?

2、王某是否有權(quán)索賠?

3、賠償應(yīng)是什么標(biāo)準(zhǔn)，是按照中介說的嗎?

4、如果房東不同意賠償，王某應(yīng)當(dāng)采用什么辦法解決這個(gè)事情，需要什么手續(xù)和證明。

5、解決這起糾紛的時(shí)間要多久?

法律解讀

具體分析如下：

1、房東夫人簽的合同是否有效?

嚴(yán)格來說合同是無效的，因?yàn)榉课輰儆诜蚱薰餐?cái)產(chǎn)則處分需要共有人也就是夫妻雙方共同同意的情況下才是有權(quán)處分，否則就是無權(quán)處分并且在夫妻任意一方的否認(rèn)下合同會最終無效。

但是，就本案而言如果你能證明房東當(dāng)時(shí)是同意的話那么就視為夫妻雙方都同意處分，從而合同就是有效的。

2、王某是否有權(quán)索賠?

你當(dāng)然有權(quán)索賠，不管合同是否有效都不影響你索賠。

如果是合同有效，那么房東一方是違約，依法你可以要求房東繼續(xù)履行合同或者賠償損失。依據(jù)是合同法107條。

如果是合同無效，那么房東一方是締約過失，依法你可以要求房東賠償損失。依據(jù)是合同法42條。

3、賠償應(yīng)是什么標(biāo)準(zhǔn)，是按照中介說的嗎?

中介說的如果對方同意那自然好，但是法律規(guī)定的和中介的有所出入，如果是違約責(zé)任，那么房東要么繼續(xù)履行合同要么就賠償損失，損失包括已付租金的利息和你重新找房子的損失。

如果是締約過失，那么房東只會賠償損失，損失同上但是還要加上為了訂立合同而付出的費(fèi)用，這些費(fèi)用是項(xiàng)目而已如果你有損失就索賠沒損失就不能索賠。

不管是違約還是締約過失，已付租金都必須退還，當(dāng)然定金肯定也是雙倍返還的，依據(jù)是合同法115條。

至于賠房租N個(gè)月的條件法律沒有規(guī)定，如果房東愿意賠的話你當(dāng)然要收下，不要客氣。

4、如果房東不同意賠償，王某應(yīng)當(dāng)采用什么辦法解決這個(gè)事情，需要什么手續(xù)和證明?

不愿意的話就只能訴訟了，這個(gè)是最確定最有效的途徑，不足就是時(shí)間長了點(diǎn)。

手續(xù)的話就是在合同訂立地的法院起訴，預(yù)交訴訟費(fèi)并等法院開庭傳票，然后就是開庭審理、判決了。

證據(jù)方面最重要的當(dāng)然是租賃合同，其次還有中介的證明，如果交了定金的話還應(yīng)當(dāng)有定金收據(jù)、合同或者相關(guān)條款等。

5、解決這起糾紛的時(shí)間要多久?

訴訟的解決時(shí)間上面已經(jīng)說過，簡易程序3個(gè)月普通程序6個(gè)月以內(nèi)。

就本案而言，如果你想繼續(xù)租住的話最好能證明房東當(dāng)時(shí)是知道并同意合同簽訂從而證明房東是違約，這樣依法就能要求繼續(xù)履行合同。如果不能證明則合同無效而只能追究締約過失責(zé)任，違約和締約過失在賠償方面差別不大只是締約過失不能要求繼續(xù)履行罷了。建議你聯(lián)合中介，能和房東協(xié)商解決就先協(xié)商，協(xié)商不下再考慮訴訟解決。

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