1、如合同有約定，應(yīng)按約定實(shí)行

《民通意見》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上添附，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！?/p>

2、無合同約定的，承租人裝修是否經(jīng)過出租人同意?

同意不一定要明示同意，如果出租人在租賃期間對于承租人擅自裝修房屋，沒有表示過反對的，應(yīng)當(dāng)視為同意。反對的證據(jù)一般要出租人舉證，如向承租人發(fā)函交涉過。

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?/p>

《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此，租賃合同解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：

未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

因此未經(jīng)出租人同意，承租人擅自裝修的，對于飾裝修殘值，出租人原狀上不僅不賠，還可能對于該等設(shè)施造成的損害要求承租人賠償。

裝修經(jīng)過出租人同意的處理：

如果裝修前經(jīng)過出租人同意，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第10條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

• 第11條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

• (一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

經(jīng)過出租人同意，承租人進(jìn)行裝修，對于其裝飾裝修殘值，應(yīng)當(dāng)按照導(dǎo)致解除合同的過錯(cuò)來分擔(dān)。

3、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人?，F(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?

如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價(jià)值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有;同時(shí)，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對于出租方確有再利用價(jià)值的，參照上條規(guī)定處理。

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