土地使用權(quán)租賃是怎么一回事？相關(guān)的規(guī)定又是怎樣的？土地使用權(quán)租賃合同糾紛相關(guān)的知識(shí)對(duì)此你都了解多少？小編在此將會(huì)為大家詳細(xì)帶來其中相關(guān)的知識(shí)進(jìn)行解讀。

民事判決書

(2004)阿民重字第8號(hào)

原告王某等四十九人(見附表，附表略)

原告訴訟代表人王某，男，1941年**月*日生，漢族，某村農(nóng)民，現(xiàn)住所新華A某村。

原告訴訟代表人韓某柱，男，1961年*月*日生，漢族，某村農(nóng)民，現(xiàn)住所新華A某村。

原告訴訟代表人張某，女，1966年*月*日生，漢族，某村農(nóng)民，現(xiàn)住所新華A某村。

委托代理人王某，系黑龍江岳華律師事務(wù)所律師。

被告阿城市新華A某村委員會(huì)(以下簡稱為某村)，住所地阿城市新華A某村。

法定代表人關(guān)某輝，該委員會(huì)主任。

委托代理人張某，男，1959年*月*日生，漢族，某村農(nóng)民，住所地阿城市新華A某村。

被告阿城市新華A人民政府(以下簡稱為A政府)，住所地阿城市新華A。

法定代表人杜景啟，職務(wù)A長。

第三人黑龍江B實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱為B公司)，住所地哈爾濱市呼蘭利民開發(fā)區(qū)。

法定代表人姜某斌，職務(wù)董事長。

委托代理人楊某，該公司副總經(jīng)理。

委托代理人鹿某平，系哈爾濱東方鹿律師事務(wù)所律師。

原告王某等四十九人訴被告某村委會(huì)、A政府及第三人B公司土地租賃合同、土地侵權(quán)糾紛一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判決，后被哈中院于2003年12月16日發(fā)回重審，本院依法另行組成合議庭，由代理審判員陳景福擔(dān)任審判長，代理審判員王中偉、雷某紅參加評(píng)議，于2004年4月9日公開開庭進(jìn)行了審理，原告訴訟代表人王某、張某及其委托代理人王某，被告阿城市新華A某村民委員會(huì)法定代表人關(guān)某輝及其委托代理人張某，第三人B公司的委托代理人楊某、鹿某平到庭參加訴訟，被告阿城市新華A人民政府經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理完畢。

原告王某等四十九人訴稱，第三人與二被告在沒與原告協(xié)商的情況下制定土地租賃協(xié)議，并以此項(xiàng)目是省領(lǐng)導(dǎo)主抓項(xiàng)目為由，迫使原告與某村簽定土地租賃合同，2002年8月5日，由新華A政府出面，用拖拉機(jī)強(qiáng)行推掉原告地里的玉米，并和部分農(nóng)民發(fā)生口角，其中一人被打傷，土地被推后，又強(qiáng)迫一部分農(nóng)戶簽定協(xié)議，現(xiàn)還有部分農(nóng)民沒簽協(xié)議。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，第三人在沒辦理任何手續(xù)的情況下，強(qiáng)行侵占農(nóng)戶土地，而且某村與原告及第三人簽定的協(xié)議從主體、內(nèi)容、使用期限、擔(dān)保條款等方面均有悖法律規(guī)定，為使原告利益不受侵害，特向人民法院起訴。請(qǐng)依法確認(rèn)被告某村與原告、某村與第三人簽訂的土地租賃協(xié)議無效，要求被告及第三人恢復(fù)土地原狀，賠償青苗損失差價(jià)款9萬元，訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

被告某村辯稱，答辯人受第三人委托，經(jīng)村民代表大會(huì)討論通過，由答辯人與原告簽訂了土地租賃合同后，再由第三人與答辯人簽訂土地租賃合同，雖有10名原告未簽訂合同，但有91戶農(nóng)戶(部分原告)已簽訂了合同，且收取了租金。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，村委會(huì)是村集體所有土地的經(jīng)營管理者，村委會(huì)與原告簽訂合同及村委會(huì)與第三人簽訂合同，是依法履行村委會(huì)對(duì)集體所有土地的經(jīng)營管理權(quán)，不存在違法問題。原告土地不是基本農(nóng)田，而是一般農(nóng)田。第三人用地前，原告口頭同意機(jī)車進(jìn)地，不存在強(qiáng)行推地問題，原告不同意簽合同，村委會(huì)決定為其串地，而原告不同意。綜上，答辯人請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告A政府辯稱，第三人與某村之間簽訂租賃土地合同，是某村行使農(nóng)村集體土地的經(jīng)營管理權(quán)，A政府不是權(quán)利義務(wù)主體，A政府未與任何單位簽訂土地租賃合同。A政府出面用拖拉機(jī)強(qiáng)行推掉地里青苗更無此事，綜上，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人B公司述稱，本案涉及101戶農(nóng)民的土地使用權(quán)問題，是某村農(nóng)民自己的問題，是某村農(nóng)民的公共事務(wù)，村委會(huì)參與簽訂本案合同，符合村民委員會(huì)組織法的規(guī)定。村委會(huì)在本案的民事法律地位，就是本案農(nóng)民的代理人，最終的權(quán)利義務(wù)由農(nóng)民與B公司享有與承擔(dān)。在某村土地租賃過程中，為尊重農(nóng)民的意思表示，村委會(huì)提出了不愿出租土地的農(nóng)民可選擇以地?fù)Q地的方案，有91戶農(nóng)民自愿選擇了出租土地，雖然有幾戶合同是他人代簽，但不能影響合同效力，因代簽戶多是長年在外，土地已交由其親屬經(jīng)營使用，現(xiàn)原告對(duì)合同產(chǎn)生異議，只能證明原告對(duì)已經(jīng)作出的意思表示的一種反悔，并不能否定當(dāng)初意思表示的真實(shí)性。本案土地租賃是在三分之二以上村民代表會(huì)同意的前提下進(jìn)行的，完全體現(xiàn)了村民的意志。原告主張第三人租賃土地違反中共中央2001年28號(hào)文件、黑龍江省國土資源廳2002年132號(hào)文件、黑龍江省土地管理?xiàng)l例，第三人認(rèn)為，上述文件，不屬于法律和行政法規(guī)，根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效合同，據(jù)此，原告此主張不能成立。第三人使用原告出租的土地正在辦理相關(guān)審批手續(xù)，現(xiàn)不能確定第三人不能補(bǔ)辦有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，還沒有根據(jù)確定本案合同無效。綜上所述，本案合同主體合法，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，程序合法，合同的效力不容否認(rèn)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)受法律保護(hù)，法院應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。若原告有充分事實(shí)根據(jù)和法律根據(jù)否定第三人的主張，否定本案合同效力，第三人將請(qǐng)求本案的過錯(cuò)主體承擔(dān)本案因合同無效給第三人造成的損失 3100萬元。

本院開庭審理時(shí)出示各方在原審時(shí)提交的以下證據(jù)：

原告方提交的證據(jù)：

證據(jù)一、土地租賃協(xié)議書45份，證明原告與被告某村委會(huì)簽訂的土地租賃協(xié)議在主體、期限、青苗補(bǔ)償費(fèi)、擔(dān)保等方面違反相關(guān)政策規(guī)定。

證據(jù)二、土地租賃合同書一份，證明某村與B公司簽訂的土地租賃合同同樣存在主體、期限、青苗補(bǔ)償費(fèi)、擔(dān)保違反相關(guān)政策規(guī)定。

證據(jù)三、責(zé)令停止違法行為通知書一份，證明第三人無任何土地審批手續(xù)的情況下占用耕地建設(shè)雞舍。

證據(jù)四、土地承包證45份，證明原告對(duì)第三人占用土地享有使用權(quán)。

原告在本院開庭時(shí)，又出示了以下證據(jù)：

證據(jù)五、會(huì)議記錄三份，證明第三人占地是村里兩會(huì)討論的，并未召開村民會(huì)議及村民代表大會(huì)。

被告某村委會(huì)提交了以下證據(jù)：

證據(jù)一、會(huì)議記錄三份(與原告所提交證據(jù)五相同)，證明第三人租賃土地是經(jīng)村民代表會(huì)議討論決定。

被告阿城市新華A政府未向本院提交抗辯證據(jù)。

第三人B公司提交了以下證據(jù)：

證據(jù)一、某村與B公司簽訂的土地租賃合同一份，證明建雞舍用地屬于合法用地;

證據(jù)二、阿城市政府文件，關(guān)于解決黑龍江B實(shí)業(yè)有限公司種雞廠占地糾紛問題的報(bào)告。證明阿城市政府對(duì)原告到省政府上訪問題所采取的解決問題的措施。

證據(jù)三、會(huì)議紀(jì)要。但在此次庭審中，撤回此證據(jù)。

審理中，原、被告及第三人對(duì)于相對(duì)方提交的證據(jù)當(dāng)庭進(jìn)行了質(zhì)證，并充分發(fā)表了質(zhì)證意見，原告對(duì)第三人提交的被告某村委會(huì)與原告簽訂的土地租賃協(xié)議、某村委會(huì)與B公司簽訂的土地租賃合同、阿城市人民政府文件、被告某村委會(huì)提交的會(huì)議記錄有異議，認(rèn)為：1、土地租賃協(xié)議與土地租賃合同的簽訂程序違法，部分內(nèi)容與法相悖，應(yīng)確認(rèn)合同無效;2、阿城市政府對(duì)上訪問題的處理決定，不具有法律約束力;3、某村民代表會(huì)議記錄不實(shí)，不能作為定案的依據(jù);4、第三人應(yīng)依法給付原告青苗補(bǔ)償費(fèi)。被告某村委會(huì)及第三人B公司對(duì)原告提交證據(jù)真實(shí)性無異議，但對(duì)其主張持有異議，認(rèn)為某村與原告簽訂的土地租賃協(xié)議是有效的協(xié)議，因?yàn)椋?、第三人租賃土地是經(jīng)村民代表大會(huì)討論決定;2、雙方系自愿協(xié)商;3、占用未簽訂協(xié)議原告的土地，是為了招商引資拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)而采取的行政手段。因此，應(yīng)認(rèn)定合同有效，按合同約定履行。

根據(jù)原、被告及第三人的質(zhì)證，本院對(duì)本案的證據(jù)認(rèn)定如下：對(duì)各方提交的證據(jù)，各方對(duì)真實(shí)性均不持異議，故對(duì)所有證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)。

審理中，原、被告雙方對(duì)以下事實(shí)無異議：

1、2003年7月，第三人B公司決定在阿城市新華A某村租用土地建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)雞場。經(jīng)與被告某村委會(huì)協(xié)商，經(jīng)被告新華A政府同意并擔(dān)保，于同年8月 5日簽訂土地租賃合同，由第三人租賃被告某村委會(huì)所有土地249480㎡;每年0.42元/㎡一年付一次;租期50年;第一年給付青苗損失0.3元/㎡。

2、第三人B公司所租賃土地位于阿城市新華A哈五公路兩側(cè)，共分為兩塊地，涉及101戶農(nóng)民。其中南塊地涉及農(nóng)戶46戶。2003年8月5日被告某村委會(huì)與南塊地(北塊地未簽)部分農(nóng)戶簽訂土地租賃協(xié)議書的情況下，用推土機(jī)推掉南塊地青苗，占用土地。

3、在被告某村委會(huì)推掉南塊地青苗后，101戶農(nóng)民中有91戶與被告某村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議，其中含原告崔志華等本人親自簽訂合同的35人(見附表一，附表略)，由他人代簽合同的韓某杰等3人(見附表二，附表略)，王某等10戶(見附表三，附表略)未簽訂合同。

4、被告某村委會(huì)與農(nóng)民簽訂協(xié)議的主要內(nèi)容是農(nóng)戶提供土地給第三人使用，期限為26年，補(bǔ)償方式為每年280元/畝，一年一付，青苗損失費(fèi)為0.3元/㎡，由被告A政府用農(nóng)業(yè)稅擔(dān)保。

5、上述簽訂土地租賃協(xié)議的38戶原告在簽訂合同的當(dāng)日按280元/畝標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取了三年的土地補(bǔ)償費(fèi)，按0.3元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取了一年的青苗補(bǔ)償費(fèi)(詳見附表四，附表略)。

6、被告某村委會(huì)對(duì)第三人租賃土地之事，在7月26日、28日召開兩次村委會(huì)議和支委會(huì)議討論，兩次均一致通過租賃的有關(guān)事宜，兩次參加會(huì)議人員均為12人。

7、被告某村委會(huì)對(duì)第三人租賃土地之事，曾在該村趙家召集涉及被租賃土地農(nóng)戶參加的會(huì)議，會(huì)議上傳達(dá)了村上兩次會(huì)議精神，并征求意見，農(nóng)民提出在一次性補(bǔ)償全部費(fèi)用前提下，同意出租土地，但對(duì)會(huì)議情況沒有記錄。

8、被告某村委會(huì)承認(rèn)該村共有村民800多戶，村民代表30多名，被出租的土地有耕地350畝、荒地30多畝。

9、第三人B公司于2003年8月在租賃的土地上建筑現(xiàn)代化養(yǎng)雞舍，但使用土地及建筑雞舍在庭審辯論結(jié)束前均未能提供相關(guān)部門的審批手續(xù)。

10、審理中，原告于順撤回起訴。

對(duì)上述事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

審理中，原、被告及第三人爭議的焦點(diǎn)是原告與被告某村委會(huì)、被告某委會(huì)與第三人之間所簽訂的土地租賃協(xié)議是否有效，第三人給予原告的青苗補(bǔ)償費(fèi)是否合理。

根據(jù)原、被告及第三人的訴訟意見，本院對(duì)各方的焦點(diǎn)問題評(píng)議意見如下：

(一)、關(guān)于原告與被告某村及被告某村與第三人B公司簽訂的土地租賃合同效力問題。

本院認(rèn)為，各方所簽訂的上述土地租賃合同無效。其理由是：1、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、某地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”，“使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。而各方簽訂的合同中，直接將耕地變成建造種雞廠的用地，與該法規(guī)定相違背。2、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)(鄉(xiāng))A人民政府批準(zhǔn)”，而《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》規(guī)定“村民會(huì)議由本村18周歲以上的村民組成。召開村民會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有本村18周歲以上的村民過半數(shù)參加，或者有2/3以上農(nóng)戶的代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過半數(shù)通過”?！按迕翊碛纱迕衩?戶或15戶推選1人，或由各村民小組推選若干人”。本案中，原告所在村共有農(nóng)戶 800多戶，被告某村在召開村民會(huì)議時(shí)只召集了涉及到的101戶農(nóng)民參加，且據(jù)被告承認(rèn)村民代表也不到10人，而本村選舉村民代表30多人，故其討論事項(xiàng)、召開會(huì)議違反上述規(guī)定。同時(shí)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”，“改變土地用途應(yīng)辦理變更登記手續(xù)?！倍景钢?，第三人在法庭辯論結(jié)束前，仍未能向本院提供相關(guān)手續(xù)。3、《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》 (2001)28文件)規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，土地的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金等應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定，流轉(zhuǎn)的受益歸農(nóng)戶所有。本案中，土地流轉(zhuǎn)的主體是首先由第三人B公司與被告某村委會(huì)，然后是被告某村委會(huì)和原告，與上述規(guī)定相違背。同時(shí)該文件還規(guī)定：土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，由鄉(xiāng)A政府或村組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的反租倒包，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)予制止。

土地使用權(quán)租賃合同（二）

土地使用權(quán)租賃合同（一）

土地使用權(quán)租賃合同（三）