一、城市宅基地自建房拆遷標(biāo)準(zhǔn)是多少?

城市宅基地自建房拆遷標(biāo)準(zhǔn)是因地而已的，城中村改造拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過補(bǔ)償方案確定。但大體上分那么以下幾個(gè)項(xiàng)目：

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅。

2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國(guó)有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要針對(duì)營(yíng)運(yùn)性房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。

5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：各村制定各村獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等。如拆遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。

7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對(duì)困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用，這主要由村集體組織通過補(bǔ)償方案確定，因村而定。

本標(biāo)準(zhǔn)僅供參考

二、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下內(nèi)容：

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在某些政府為主導(dǎo)的建設(shè)項(xiàng)目中，拆遷方為了推動(dòng)拆遷進(jìn)度和便于對(duì)拆遷事務(wù)進(jìn)行管理，常設(shè)立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從相關(guān)機(jī)構(gòu)抽調(diào)來(lái)的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無(wú)法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人要認(rèn)清究竟誰(shuí)是拆遷人，最簡(jiǎn)單的辦法就是核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議

有些商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書并將授權(quán)委托書作為合同附件，否則視其沒有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與他，并由他來(lái)實(shí)施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進(jìn)行確認(rèn)，在沒有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當(dāng)該項(xiàng)目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，其無(wú)論如何也不能成為拆遷人，當(dāng)其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人可要多長(zhǎng)幾個(gè)心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同，合同中可有些條款對(duì)拆遷公司是硬性的，如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復(fù)議、上訪等事件，拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應(yīng)被拆遷人的條件，結(jié)果當(dāng)條件不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，被拆遷人去找拆遷人理論，拆遷人對(duì)此多是不認(rèn)的，即使被拆遷人進(jìn)行訴訟，但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當(dāng)事人，法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內(nèi)容不確定慎簽

這類問題主要集中在以下幾個(gè)方面：

一是房屋回遷時(shí)間不定。

二是異地安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)不明。

三是違約責(zé)任沒約定。

曾有某重大項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件，被拆遷人為了支持項(xiàng)目建設(shè)，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個(gè)月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補(bǔ)償協(xié)議只約定了十八個(gè)月后安置，屆時(shí)雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)并沒有確定，沒有約定違約責(zé)任。當(dāng)十二個(gè)月過去了，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時(shí)才能住進(jìn)安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設(shè)計(jì)等有關(guān)房屋的各種信息，當(dāng)他們要求拆遷人說(shuō)明情況時(shí)，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復(fù)，這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來(lái)找去，被拆遷人忍無(wú)可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。這就是拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒有約定有關(guān)安置的內(nèi)容，法官判案也增加了難度，給被拆遷人帶來(lái)了無(wú)盡的煩憂。

大多數(shù)城中村改造過程當(dāng)中，補(bǔ)償方案就是按照被拆遷的自建房的面積給予相應(yīng)的安置房，至于說(shuō)臨時(shí)搬遷費(fèi)，還有拆遷房屋的這些裝修款的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，這個(gè)我們沒辦法在這里有什么特別詳細(xì)的介紹，因?yàn)槊總€(gè)地方的政策都不一樣的。

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