【相關(guān)案例】

張某自大學(xué)畢業(yè)后就一直租住在現(xiàn)在的房子里，一個(gè)50多平米的的酒店式公寓。去年8月，張某和房東在之前的租賃合同期滿(mǎn)后，才續(xù)了租期2年的合同，約定房租預(yù)先一年一交，因?yàn)閺埬匙庾〉臅r(shí)間長(zhǎng)，月租金比附近均價(jià)要低。上個(gè)月，房東將這套房子賣(mài)給了張女士，張女士就成了張某的新房東。前兩天，張女士找到張某，表示今年8月底就要預(yù)交明年的房租了，但是因?yàn)榉孔膺^(guò)低，要求張某每月多付500元房租，否則就讓張某另尋其他房源。那么，張女士的要求張某能拒絕嗎?張某和前房東的租賃合同對(duì)張女士有效嗎?

【律師解答】

張某可以拒絕張女士的要求，并有權(quán)按照和原房東的租賃合同約定的房租和租賃期限，租至合同期滿(mǎn)。在民法中，有一項(xiàng)重要的原則是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

我國(guó)《合同法》第二百二十九條對(duì)此有明確的規(guī)定，即“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！卑凑丈鲜龇梢?guī)定，張女士作為房子的新房主，理應(yīng)繼續(xù)遵守您與原房主之間的租賃合同的相關(guān)約定。但是，如果張某與原房主的租賃合同到期后，就只能與張女士就租金等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商了，如果無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，張女士可以選擇不再繼續(xù)將房子租給張某。

另外，房屋租賃合同履行期間，房東違約，租戶(hù)可以要求房東繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，或者解除租賃合同賠償損失。

《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。