(一)拍賣(mài)前，查封房屋

(二)拍賣(mài)前，評(píng)估房屋

(三)第一次拍賣(mài)(拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)十五日前公告)

1、競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

2、人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

3、拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

(四)第二次拍賣(mài)

拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣(mài)。

(五)第三次拍賣(mài)

對(duì)于第二次拍賣(mài)仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣(mài)。

(六)變賣(mài)

第三次拍賣(mài)流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣(mài)終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

(七)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書(shū)等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

所謂保留價(jià)，是出賣(mài)人在委托拍賣(mài)時(shí)提出的拍賣(mài)最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣(mài)的價(jià)格，它是出賣(mài)人維護(hù)自己利益的保證手段。拍賣(mài)保留價(jià)是指拍賣(mài)標(biāo)的拍賣(mài)成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。司法拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

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