一、開發(fā)商出售物業(yè)用房是否要擔(dān)責(zé)

舉個例說明一下，某開發(fā)商在銷售其樓盤時向買受人承諾一定會依法提供小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房。當(dāng)該小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住達(dá)到了法定標(biāo)準(zhǔn)后，隨即召開了業(yè)主大會并成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會按職責(zé)準(zhǔn)備聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)時發(fā)現(xiàn)沒有物業(yè)服務(wù)用房，后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在進(jìn)行樓盤銷售時沒有按照承諾提供物業(yè)用房，而是將以上物業(yè)用房作為商品房賣出，并辦理了過戶登記手續(xù)。業(yè)委會成員立即找到開發(fā)商要求其兌現(xiàn)承諾提供物業(yè)管理用房。但開發(fā)商表示房屋已經(jīng)出售，不能騰讓，但是可以提供一間15平米的小房作為物業(yè)管理用房，雙方為此發(fā)生了爭執(zhí)。

關(guān)于開發(fā)商在銷售的樓盤時是否需要提供物業(yè)管理用房的問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第六十七條規(guī)定：建設(shè)單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。也就是說開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時候按照規(guī)定必須提供物業(yè)管理用房和業(yè)主會議議事活動用房。所以本案中開發(fā)商沒有提供物業(yè)管理用房顯然是違規(guī)行為。

關(guān)于物業(yè)管理用房是否可以進(jìn)行處分的問題，《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。本案中開發(fā)商擅自將物業(yè)用房進(jìn)行了銷售轉(zhuǎn)讓，明顯侵害了業(yè)主的合法權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。由于本案中小區(qū)物業(yè)用房已被開發(fā)商出售給善意第三人，故業(yè)委會要求開發(fā)商收回物業(yè)用房的請求難以實現(xiàn)，但開發(fā)商作為小區(qū)開發(fā)商，仍負(fù)有在本小區(qū)范圍內(nèi)為業(yè)委會方安排物業(yè)管理用房的義務(wù)。

二、開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主三者的關(guān)系是什么

開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：

1、屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司;

2、合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。

三、開發(fā)商的含義

開發(fā)商是一個名詞，是某個項目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商，但無特殊說明一般指房地產(chǎn)開發(fā)商。