一、出賣人解除商品房買賣合同不承擔(dān)違約責(zé)任的情形有哪些?

(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(5)法律規(guī)定的其他情形。

二、購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng)：

近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：

(1)規(guī)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

(2)國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》;

(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);

(4)建設(shè)部門(mén)的《建設(shè)工程許可證》;

(5)國(guó)土部門(mén)的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：

(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》;

(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。

需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況，投資開(kāi)發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。

應(yīng)特別注意的是：

(1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門(mén)的公章;

(2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。

(3)土地證不得擅自涂改。

(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱相一致。

如果出賣人解除商品房買賣合同的原因是賣家已經(jīng)以更高的價(jià)格把這套房子賣給了其他人，在有書(shū)面合同的情況下，買家肯定是可以讓出賣人支付違約金的，如果不是這種狀況，出賣人無(wú)緣無(wú)故的單方面解除商品房買賣合同的可能性是不大的。

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