一、沒(méi)有真正取得購(gòu)房資格前,簽訂的合同有效嗎

按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，就房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言，在當(dāng)事人簽字蓋章之后自然就成立生效了。不過(guò)，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。

這類(lèi)糾紛中，如果買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格而簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是不是就會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效了呢?

答案是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效。因?yàn)檫@條合同法的規(guī)定講的是，合同違反了“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”會(huì)無(wú)效，但是國(guó)務(wù)院的“限購(gòu)令”和各地的地方政令，都屬于中央政府、地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策文件，并非國(guó)家的法律也就是全國(guó)人大和全國(guó)人大常委會(huì)制定的、行政法規(guī)(國(guó)務(wù)院根據(jù)法定程序制定)，所以不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、如何簽訂購(gòu)房合同?

(一)約定應(yīng)盡量詳盡房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為格式合同，雖然有的只是一方負(fù)有的義務(wù)，但需對(duì)方配合的也應(yīng)約定明確。如戶(hù)籍遷移、家具電器的處理、各類(lèi)表計(jì)的數(shù)字確認(rèn)等。這些事宜有的是附隨義務(wù)，有的是構(gòu)成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明，往往會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

(二)條款應(yīng)留有余地具體磋商合同條款時(shí)，對(duì)于重要的合同義務(wù)，如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應(yīng)當(dāng)明確之外，其他條款的約定，應(yīng)有一個(gè)合理的緩沖期，以彌補(bǔ)和挽救合同于萬(wàn)一。如果沒(méi)有任何挽救或回旋余地，就被動(dòng)了。同時(shí)，一旦進(jìn)入訴訟也很難平衡雙方的利益。

(三)收集保存好證據(jù)注意保留雙方履約過(guò)程中的證據(jù)很關(guān)鍵。在相信對(duì)方的同時(shí)，不能失去防備而不保留證據(jù)。實(shí)際上收集和保留履約過(guò)程中證據(jù)的行為，是明智的也是必需的，也可為日后爭(zhēng)議的解決帶來(lái)主動(dòng)和便利。如某項(xiàng)事情商量好后，應(yīng)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，包括如有其他告知事宜，都應(yīng)通過(guò)掛號(hào)信函的方式進(jìn)行溝通。

如今有很多城市都作出了限購(gòu)令，而這主要也是為了控制當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)畸形增高的情況。但無(wú)論是國(guó)務(wù)院出的限購(gòu)令還是各地的限購(gòu)政策，這也只是中央政府、地方政府的政策性文件，不能算是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以在這樣的情況下雖然購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格，但簽訂的購(gòu)房合同也是有效的。

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