一、買賣不破租賃適用于執(zhí)行房產(chǎn)嗎?

買賣不破租賃不適用于執(zhí)行房產(chǎn)，從我國法院將采用封條查封等方式轉(zhuǎn)為只是到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)凍結(jié)房屋轉(zhuǎn)讓過戶可以看出，我國的法律是傾向于對承租人的利益保護(hù)。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！?《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的 ，不影響租賃合同的效力?！?《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”

二、不動產(chǎn)租賃的限制有哪些

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

1，動產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

2，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

3，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

三、買賣不破租賃的例外情形

“買賣不破租賃”的問題。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！痹撘?guī)定說明租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同失效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。

2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

任何民事主體在將房屋租賃給其他人之前，是可以要求對方支付保證金的，一旦在租賃關(guān)系存續(xù)期間，發(fā)生了違約的情形，此時無疑是可以不退還保證金的。對于租賃關(guān)系結(jié)束，承租人也沒有違約的，房屋出租人需要返還保證金。

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些