在我國，并不是隨便一個人或者一家企業(yè)都是可以銷售商品房的，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，需要取得了相應(yīng)的資格之后，才能將自己修建好的商品房進行出售。而對于購房者來講，此時就很有必要審查清楚開發(fā)商的五證，那究竟買房子要看哪五證呢?我們一起通過下文進行了解吧。

一、買房子要看哪五證

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)可證》。

二、買房時需要注意哪些問題

現(xiàn)在人買房時一定要看“五證”，而且要看的越來越多，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押。

研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中存在著以下問題：

1、建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法，及商品房買賣合同示范文本，都沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個許可證列明的規(guī)劃，建設(shè)單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃，并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。

2、有預(yù)售許可證，沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行裕胀ㄙI房人更難辨別。

3、按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款，對加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風(fēng)險?

4、房地產(chǎn)商超許可證面積銷售，并非從房號上就一定能看得出來，有些小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時從許可證上很難看出破綻。

5、沒有強制性法規(guī)要求，房地產(chǎn)商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后__天內(nèi)。”這樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)，是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提，同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。

對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些。

經(jīng)過上文的介紹，大家現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)清楚了吧。在現(xiàn)實中，有很多開發(fā)商故意規(guī)避風(fēng)險，把許多問題都隱藏起來，或者用假證來騙取購房者的信任，這對購房者來說是極不公平的。而要是發(fā)現(xiàn)開發(fā)商證件不齊全的話，建議最好不要進行購買，以免造成利益損失。

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