房齡該怎么計(jì)算?

房齡，通俗地說，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗(yàn)收合格之日算起的。

舉個(gè)例子，如果一個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間是2000年，竣工驗(yàn)收時(shí)間是2005年，那么這個(gè)項(xiàng)目房齡就是從2005年開始算起，房齡是11年。

房齡對(duì)買房有三大影響

1、影響房貸年限及月供

通常來說，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負(fù)擔(dān)，就得相應(yīng)提高首付比例。

一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過50年，具體要根據(jù)銀行規(guī)定。

2、影響二手房居住體驗(yàn)

房齡越短、房子越新、居住體驗(yàn)越佳。老房子設(shè)計(jì)普遍過時(shí)，幾十年前的房子裝修風(fēng)格跟現(xiàn)在的生活方式明顯不匹配。

3、增加購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本

老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過程中，結(jié)構(gòu)加固、水電改造、空間調(diào)整都是燒錢的地方。

如何查看二手房房齡

經(jīng)過幾次交易的二手房，現(xiàn)任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

1、普通商品房，房產(chǎn)證是一個(gè)參考。房產(chǎn)證上有建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

2、去房管部門查詢房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢。問題就來了，很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實(shí)房齡的。風(fēng)險(xiǎn)也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。

3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過，對(duì)外出售的二手房經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間居住，墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實(shí)房齡。如果你對(duì)建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風(fēng)格來判斷建筑年代。

4、特殊房產(chǎn)需要進(jìn)一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會(huì)產(chǎn)生新的土地證和房產(chǎn)證，即使去房管部門查詢，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門才能查到。

5、向小區(qū)老年住戶和物業(yè)打聽房齡信息，這是一個(gè)笨辦法，但往往能起到驗(yàn)證作用。

最后，如果購(gòu)房者對(duì)中介和房東將信將疑，應(yīng)該在合同上寫明房齡相關(guān)信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時(shí)間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買賣雙方應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任或者解除合同等。