二手房交易時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

一、關(guān)于合同簽字的注意事項(xiàng)

無(wú)論是簽訂《居間協(xié)議》還是正式的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，都應(yīng)由產(chǎn)證上的所有權(quán)利人和買(mǎi)受人本人在合同上簽字，如果一方要求由代理人簽字的，應(yīng)到公證處辦理委托公證。

二、購(gòu)房資格審查與責(zé)任承擔(dān)

通常購(gòu)房資格審查是在簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之后進(jìn)行，如果買(mǎi)受人購(gòu)房資格未能審核通過(guò)，將導(dǎo)致合同無(wú)法履行。因此，我們建議買(mǎi)賣(mài)雙方可要求房產(chǎn)中介對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)房資質(zhì)進(jìn)行審查判斷，另一方面最好預(yù)先擬定購(gòu)房資格如何不能審查通過(guò)時(shí)，應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任的條款。

三、房屋的權(quán)利狀況的審查

對(duì)于買(mǎi)方而言，不僅要審查賣(mài)方是否具有產(chǎn)權(quán)，同時(shí)還要注意審查房產(chǎn)是否設(shè)置抵押，抵押權(quán)人是銀行還是個(gè)人。如果有可能，可以打聽(tīng)一下產(chǎn)權(quán)人的財(cái)務(wù)狀況以及職業(yè)等，因?yàn)閷?shí)務(wù)中出現(xiàn)過(guò)這樣的案例：產(chǎn)權(quán)人借了高利貸，并用房產(chǎn)進(jìn)行抵押，但是沒(méi)有進(jìn)行抵押登記;雖然法律上沒(méi)有登記的抵押權(quán)不能對(duì)抗第三人，并不妨礙交易的進(jìn)行，但是還會(huì)存在其他風(fēng)險(xiǎn)，比如：房產(chǎn)在交易過(guò)程中有可能被法院查封;甚至交易完成后，高利貸的債主還可能到房產(chǎn)所在地進(jìn)行沒(méi)完沒(méi)了的騷擾。

四、關(guān)于貸款的問(wèn)題

實(shí)務(wù)中，很多的二手房的買(mǎi)家都是需要貸款的。這個(gè)問(wèn)題存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、由于買(mǎi)家的原因?qū)е裸y行不批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)，甚至更換多家銀行也不能獲得通過(guò);

2、由于銀行的原因遲遲不放款，實(shí)務(wù)中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)延遲6個(gè)月放款的情況。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，通常約定由于買(mǎi)家的原因?qū)е沦J款申請(qǐng)不能批準(zhǔn)的，應(yīng)該及時(shí)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則要承擔(dān)違約責(zé)任;由于銀行的原因延遲放款的情形，建議可以約定一個(gè)雙方都能接受的合理期限，如果超過(guò)這個(gè)期限，雙方可以選擇解除合同或者約定違約責(zé)任的條款。

五、戶(hù)口問(wèn)題

二手房的戶(hù)口問(wèn)題是買(mǎi)家特別要注意的，因?yàn)橐坏┵u(mài)家不遷出戶(hù)口，在上海的司法實(shí)踐中，如果買(mǎi)家以要求賣(mài)家遷出戶(hù)口為訴由的，法院一般均不予受理，而且也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行遷出戶(hù)口。因此，為了保證買(mǎi)家的權(quán)益，買(mǎi)家可以要求在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，戶(hù)口如果不及時(shí)遷出，賣(mài)家要承擔(dān)違約責(zé)任的條款。而以該條款要求賣(mài)家承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟，法院是可以受理的。

以上是二手房買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中常見(jiàn)多發(fā)的問(wèn)題，所有的二手房買(mǎi)賣(mài)中均會(huì)涉及。實(shí)踐中也出現(xiàn)過(guò)買(mǎi)方或者賣(mài)房蓄意詐騙的情形，更應(yīng)該引起注意。詐騙的主要手段包括但不限于以下情形：用假房產(chǎn)證詐騙、利用假公證詐騙、利用出售查封的房屋詐騙、出售列入拆遷范圍的房屋進(jìn)行詐騙、以先過(guò)戶(hù)后付款的方式再次出售房屋方式詐騙等。如果還有這方面的疑問(wèn)，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線(xiàn)法律咨詢(xún)。