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對(duì)于空閑的房屋，一般人們都會(huì)選擇將其出租出去，收取一定的房屋租金。但在急需用錢(qián)的時(shí)候，又會(huì)將出租的房屋售賣(mài)給他人。那么從法律角度分析的話，已經(jīng)出租的房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎？律霸小編整理了相關(guān)資料，馬上為你做詳細(xì)解答。

一、已經(jīng)出租的房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎

對(duì)于已經(jīng)出租的房屋能買(mǎi)賣(mài)嗎，答案是肯定的。因?yàn)榉课莩鲎獾姆申P(guān)系中，承租人享有的是房屋的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)依然屬于出租人；此外對(duì)房屋上設(shè)立租賃合同是一個(gè)負(fù)擔(dān)行為，而房屋買(mǎi)賣(mài)是處分行為，兩者同時(shí)進(jìn)行并不沖突。不過(guò)要注意買(mǎi)賣(mài)出租房屋的兩個(gè)問(wèn)題，一是買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租期到期之前，房屋購(gòu)買(mǎi)者不能要求承租人騰房。二是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)出租的房屋之前要有承租的人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)最好。

二、買(mǎi)賣(mài)出租中得房屋需注意什么

簽訂正在出租中的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

（一）不僅要在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中注明房屋正在出租，還要將租賃合同作為二手房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。否則，則可能發(fā)生：

1、一旦出賣(mài)人違約不想出賣(mài)房屋時(shí)，既可另行簽訂虛假租賃合同，將租期約定很長(zhǎng)，將租金約定很低。這樣依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，不論出賣(mài)人或者買(mǎi)受人均無(wú)權(quán)主張承租人騰退房屋。此足以打擊買(mǎi)受人要求繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房屋的意志，而出賣(mài)人則不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。

2、出賣(mài)人可以降低租金，改變買(mǎi)受人的預(yù)期收益。

（二）要明確約定房屋租金何時(shí)轉(zhuǎn)由買(mǎi)受人收取。通常房屋租金最遲在買(mǎi)受人支付百分之八十購(gòu)房款或者房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，轉(zhuǎn)由買(mǎi)受人收取。

（三）不要僅在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中簡(jiǎn)單的約定，租賃合同終止后，出賣(mài)人交付房屋。還要約定出賣(mài)人交付房屋的具體時(shí)間，以及逾期交房的違約責(zé)任。因?yàn)樽赓U合同到期后，承租人以各種理由不按期騰退房屋的情況非常普遍。

（四）要明確約定租賃合同到期后，如果承租人未騰退房屋，出賣(mài)人負(fù)有請(qǐng)求承租人騰退房屋的義務(wù)。因?yàn)榫妥赓U合同而言，出賣(mài)人是租賃合同的出租方，是租賃合同的相對(duì)人；就房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言，出賣(mài)人有按期交付房屋的義務(wù)。

（五）要明確約定買(mǎi)受人保留一部分購(gòu)房款，待房屋交接后支付。因?yàn)槌鲑u(mài)人辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，可能難以找到，但是對(duì)于正在出租的房屋，出賣(mài)人的多項(xiàng)義務(wù)尚未履行。

房屋出賣(mài)行使的是所有權(quán)，房屋出租行使的是使用權(quán)，兩者并不沖突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋買(mǎi)賣(mài)的關(guān)系以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等規(guī)則。也就是說(shuō)。

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