其實(shí)土地使用權(quán)很多時(shí)候跟土地上的附著物都是緊密的聯(lián)系在一起的，所以兩者之間的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)幾乎都是同一時(shí)間會(huì)發(fā)生變化的，不可能在地上附著物的實(shí)際歸屬權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，但是土地使用權(quán)確有歸屬原來人的這種狀況的，除非是當(dāng)事人根本沒有對(duì)土地使用證進(jìn)行過戶。那么，買二手房土地使用證沒過戶怎么辦?

一、買二手房土地使用證沒過戶怎么辦?

如果土地使用權(quán)不過戶，其物權(quán)仍屬于權(quán)證上之人，權(quán)證人可以出讓該土地使用權(quán)，在該土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)，買方不得主張?jiān)撔袨闊o效，只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。就相當(dāng)于購(gòu)買一件商品，而商品仍在賣方手中，賣方可以將該商品再次出賣給第三人，而第三人可以取得該商品所有權(quán)，不受原買方約束，原買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果土地使用權(quán)不過戶，將承擔(dān)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

辦理土地證更名的程序如下：

1、簽訂土地合同：買方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地過戶合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、合同、房屋過戶的契稅等材料原件及復(fù)印件，到土管部門下設(shè)的測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪;

2、測(cè)繪公司測(cè)繪：測(cè)繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場(chǎng)查勘，計(jì)算數(shù)據(jù)，出具新的測(cè)繪圖，繳納測(cè)繪費(fèi);

3、評(píng)估公司評(píng)估：帶著材料到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估，評(píng)估公司受理后查勘現(xiàn)場(chǎng)，查勘所評(píng)估棕地的級(jí)別，所剩使用年限，出具評(píng)估報(bào)告，繳納評(píng)估費(fèi);

4、土管部門受理：帶著土地過戶合同、身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、房屋過戶的契稅、測(cè)繪圖、評(píng)估報(bào)告，到土管部門受理窗口申請(qǐng)過戶;

5、繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取土地證：土管部門工作人員受理后審批，符合規(guī)定者繳納相關(guān)稅費(fèi)，出具新的土地證，因房屋過戶時(shí)已經(jīng)繳納契稅，土地過戶時(shí)不重復(fù)收取，只繳納工本費(fèi)。

二、辦理房屋過戶手續(xù)

辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的程序如下：

1、賣方要買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。包括審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

2、買賣雙方簽訂購(gòu)房合同，詳細(xì)簽訂房?jī)r(jià)，付款方式，交房時(shí)間和定金多少。

3、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估;

4、中介公司為買家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請(qǐng)時(shí)間比較嚴(yán)格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣。后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

6、由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。

在辦理上述手續(xù)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書

①房屋權(quán)證書;

②買賣合同(原件);

③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件;

④房屋權(quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)。

小編當(dāng)然是建議大家如果發(fā)現(xiàn)土地使用證沒過戶的話，要及時(shí)聯(lián)系當(dāng)事人對(duì)土地使用證進(jìn)行過戶。所謂的土地使用證過戶其實(shí)就是要對(duì)土地使用證上的名字進(jìn)行更名，因?yàn)槿缛敉恋厥褂米C不過戶的話，當(dāng)事人買的二手房在使用過程當(dāng)中有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。

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