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現(xiàn)如今，購買二手房比購買新房的手續(xù)還要麻煩，所遇到的糾紛還要多，二手房常見的糾紛有很多，處理起來也會很麻煩并且引起新的矛盾和糾紛，下面小編整理一些有關(guān)于北京二手房買賣糾紛的內(nèi)容以及關(guān)于二手房的十類風(fēng)險(xiǎn)房。

北京二手房交易常見糾紛

在二手房的購買中不僅需要和以前的房地產(chǎn)有接觸，對房屋的出售者直接也會有很多的雙方協(xié)議，購房是日常消費(fèi)生活中重要的事件，大家肯定會想知道更全面更豐富的資訊為購放心房增加保險(xiǎn)型，下面是一些常見糾紛案例。

1、因逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛

賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)。買方想毀約時(shí)，主要采用不支付房款的方法，所以，一般是賣方不辦過戶手續(xù)而引起糾紛。這時(shí)，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴。同時(shí)，為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人或再行抵押，最好將房屋進(jìn)行保全。如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。

2、因中介方行為引起的糾紛

如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協(xié)議后，跳開所委托的中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，因不規(guī)范、不盡責(zé)對買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。

3、因要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛

要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求。法院在審理這類案件時(shí)，會根據(jù)雙方過錯(cuò)程度的不同來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。

4、因房屋質(zhì)量引起的糾紛

根據(jù)本市高級人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;如果賣方已就房屋質(zhì)量的問題明確告知買方的，不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵并非賣方在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，同時(shí)沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，則賣方不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。質(zhì)量及瑕疵問題都要明確寫進(jìn)買賣合同里?！　?.因戶口遷移引起的糾紛

房屋交付后，買方才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以，此類糾紛暫時(shí)不能通過法律途徑解決。

上半年房屋買賣糾紛案數(shù)量同比增長40%

隨著上月底“京八條”新政的公布，對于樓市尤其是二手房市場的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房屋買賣糾紛同比增長近40%。

西城法院針對日常審判中出現(xiàn)的十類常見“風(fēng)險(xiǎn)房”進(jìn)行了法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

提示一

慎選*押房

2015年，韓先生購買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過按揭方式購得，后*押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款。韓先生支付購房款后，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。

法官提醒如果在解除*押的過程中賣房人不解*押，將影響合同繼續(xù)履行。因此購買房屋要謹(jǐn)慎購買*押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

提示二

防范*債房

2013年陳老太*押房產(chǎn)向人借錢，委托萬女士代辦相關(guān)事宜。后陳老太未能償還借款，萬女士將房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認(rèn)為該房存在交易價(jià)格明顯過低等眾多疑點(diǎn)，合同顯失公平，判決撤銷了合同。

法官提醒用房屋買賣做幌，變相以房*債，當(dāng)借款人無力還款就將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。買房人在遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，需審核出售人的所有權(quán)情況。

提示三

巧簽共有房

2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丈夫未征得同意擅自賣房合同無效，后景先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

法官提醒夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等處理權(quán)，一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)無效，因此購房者買房時(shí)需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

提示四

看清多戶房

2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)將原有全部戶口遷出，否則將支付總價(jià)10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對方支付違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務(wù)。最終法院支持了該訴求。

法官提醒雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護(hù)。在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果的方式，來督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

提示五

驗(yàn)明學(xué)區(qū)房

2009年馬先生為孩子上學(xué)，通過中介以高于周邊房價(jià)16%的價(jià)格買了一套“學(xué)區(qū)房”。簽訂合同后，馬先生才得知購買的不屬于重點(diǎn)校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價(jià)損失，并退還居間費(fèi)。中介則稱，合同中未約定購買的是學(xué)區(qū)房，故不同意訴訟請求。法院認(rèn)為因合同未作相關(guān)約定，因此對馬先生主張差價(jià)損失的請求不予支持，但中介沒有盡到謹(jǐn)慎審查責(zé)任，判決中介退還居間費(fèi)。

法官提醒購買學(xué)區(qū)房的買房人，一定要提前向相關(guān)部門核實(shí)相關(guān)政策及入學(xué)指標(biāo)使用情況，其次要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同。

提示六

慎選央產(chǎn)房

2015年李先生將一套央產(chǎn)房賣給小何，約定過戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)。后因購房指標(biāo)限制，小何花掉一定時(shí)間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗(yàn)中，因房屋未辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)被退回。等李先生走完手續(xù)后，已超過約定過戶時(shí)間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬元。小何則認(rèn)為責(zé)任在李先生。法院認(rèn)定，雙方均有責(zé)任，并結(jié)合具體情節(jié)判令小何償付李先生違約金8000元。

法官提醒買方購買房屋需了解房屋來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件。賣方則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

提示七

警惕代理房

2010年旅居國外的周女士委托孫先生代為出售一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜。后孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國后，認(rèn)為房屋成交價(jià)過低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費(fèi)等。法院認(rèn)定孫先生越權(quán)代理，中介有重大過錯(cuò)，趙先生因未審核代理權(quán)限，也負(fù)一定責(zé)任。

法官提醒實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代簽合同的現(xiàn)象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或因房價(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣房。

提示八

慎選在租房

2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償10萬元。法院認(rèn)為，有證據(jù)表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

法官提醒不少二手房出售時(shí)處于出租狀態(tài)，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。

提示九

了解拍賣房

2008年一公司倒閉后資產(chǎn)*償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時(shí)因原房屋產(chǎn)權(quán)公司已注銷，故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協(xié)助其過戶。

法官提醒拍賣房往往涉及債務(wù)問題，可能被多次*押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人追討。此外還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實(shí)際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況。

提示十

應(yīng)對漲價(jià)房

2015年程女士將房屋賣給沈先生，合同履行過程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為對方是因房價(jià)大漲不想賣了，故訴至法院要求對方繼續(xù)履行合同。

法官提醒因房價(jià)上漲而違約的情況頻發(fā)，買房人應(yīng)對通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù)。

不得不說，二手房的糾紛真的是很多，理由千奇百怪的都有，但是大家在購買二手房前需了解一些有關(guān)北京二手房買賣糾紛的可能出現(xiàn)的哪些可能，也要避免上文所提到的十類風(fēng)險(xiǎn)房哦。當(dāng)您遇到法律糾紛的時(shí)候想了解更多相關(guān)知識，您可以咨詢律霸丹東律師。

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