案例一：無(wú)權(quán)代理

原告與被告、第三人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)房屋，該房屋系被告與第三人共有，被告與第三人系父女關(guān)系。第三人未到場(chǎng)簽字，由被告代簽。合同簽訂之日交付定金。此后房?jī)r(jià)上漲，被告拒絕履行合同。

在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，這應(yīng)該是個(gè)比較典型的案例。很多買(mǎi)方都以為父母與子女或者兄弟姐妹之間互有代理權(quán)的，或者是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在漲，匆忙行事，使得房屋買(mǎi)賣(mài)合同上出現(xiàn)較多的代簽現(xiàn)象。

本案的焦點(diǎn)就是被告是否可以替第三人代簽。答案是否定的。盡管被告與第三人系父女關(guān)系，但沒(méi)有第三人的委托授權(quán)或者事后追認(rèn)，被告是無(wú)權(quán)代理第三人買(mǎi)賣(mài)房屋的，被告代第三人處分房產(chǎn)的行為是無(wú)效的，所以合同是無(wú)效的。因?yàn)楹贤菬o(wú)效的，原告可以主張返還定金，但不能主張繼續(xù)履行合同……

法院判決：一、〈房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效〉;二、被告向原告返還定金。

應(yīng)該說(shuō)在這起案件中，這樣的判決中，原告本身的損失是比較大的，因?yàn)槠浔旧頍o(wú)法依據(jù)合同取得房屋產(chǎn)權(quán)。針對(duì)這種情況，本律師建議如下：

1.房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，一定要由產(chǎn)權(quán)人簽字，在涉及共有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)讓共有產(chǎn)權(quán)人簽字，不要認(rèn)為是夫妻關(guān)系、父母兄弟姐妹關(guān)系就有代理權(quán)，代理人應(yīng)有產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)的授權(quán)委托書(shū)，這個(gè)授權(quán)委托書(shū)，買(mǎi)主要核實(shí)一下他的真實(shí)性，以免授權(quán)委托書(shū)是偽造的導(dǎo)致合同無(wú)效。

2.如果代理人在簽字當(dāng)時(shí)確實(shí)來(lái)不及提供委托書(shū)，應(yīng)在合同中明確約定提

供委托書(shū)的時(shí)間及其責(zé)任。例如本案中被告已簽字，作為共有產(chǎn)權(quán)人的第三人未到場(chǎng)這種情況，應(yīng)在合同中明確約定由被告在指定時(shí)間內(nèi)提供第三人的授權(quán)委托書(shū)，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。這樣就能加大代理人提供委托書(shū)的責(zé)任，在合同無(wú)效的情況下可以彌補(bǔ)買(mǎi)方的損失，加大產(chǎn)權(quán)人主張合同無(wú)效的成本。

3.如果產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有簽字可以在合同簽字后要求產(chǎn)權(quán)人在事后追認(rèn)，如果產(chǎn)權(quán)人在事后追認(rèn)，那合同的效力就不存在問(wèn)題了。

案例二：賣(mài)方不賣(mài)

賣(mài)主與買(mǎi)方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，雙方約定房款為100?萬(wàn)，首付30萬(wàn)，余款按揭支付，雙方還約定了違約金為合同總價(jià)款的20%?.?后房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方收受首付款后，便毀約不賣(mài)。買(mǎi)方仍希望房屋交易能成交，一直與賣(mài)主進(jìn)行談，賣(mài)主一邊與買(mǎi)方周旋談判，一邊將房子以高價(jià)賣(mài)給第三方并辦理過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)方只能起訴法院，要求解除合同，并要求賣(mài)方方賠償損失。

法院最終判決：一、解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同;二、返還首付款，二、賣(mài)主按合同總價(jià)款的20%?賠償買(mǎi)方的損失。

這應(yīng)該是在房產(chǎn)價(jià)格上漲中，一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象，因?yàn)槔娴尿?qū)使，賣(mài)主即便承擔(dān)違約金也不愿意按原價(jià)買(mǎi)出，因?yàn)槠涑袚?dān)了違約金之后仍可以獲得較大的利益。這個(gè)案件中間，表面上看買(mǎi)主是贏了，獲賠了20%?的違約金，但實(shí)際他是輸了，因?yàn)樗麤](méi)有達(dá)到合同的目的：即獲取房屋的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上這種案件，買(mǎi)主都是希望獲得房屋的產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)樗麄兘灰椎哪康木褪菫榱双@得產(chǎn)權(quán)。

那么這種賣(mài)方不賣(mài)的情況下，買(mǎi)方能否獲得產(chǎn)權(quán)呢?答案是肯定的。對(duì)此，本律師建議如下：

1.做好守約方應(yīng)盡的義務(wù)。在賣(mài)方可能將要違約的情況下，作為買(mǎi)方的守約方，仍應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，比如說(shuō)付款等等。同時(shí)在合同履行期到來(lái)之時(shí)，做好必要的通知、提示義務(wù)，做好自己的守約方的義務(wù)。

2.在協(xié)商不成的情況，應(yīng)及時(shí)起訴至法院，起訴要求賣(mài)方履行合同義務(wù)，并可以要求賣(mài)方賠償損失，為防止一房多賣(mài)的現(xiàn)象發(fā)生，可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施。采取這樣的訴訟行為，在時(shí)間上要快，不能給賣(mài)方過(guò)多的時(shí)間。本案中賣(mài)方就犯了這樣的一個(gè)錯(cuò)誤，遲遲與對(duì)方談判，不采取訴訟行動(dòng)，賣(mài)方卻是一邊談判拖延時(shí)間，一邊高價(jià)賣(mài)出，導(dǎo)致一房多賣(mài)發(fā)生。

3.為防止這種情的發(fā)生，買(mǎi)賣(mài)雙方可以在格式合同的情況下適當(dāng)增加條款，使雙方的權(quán)利、義務(wù)更加明確，可以以房屋總價(jià)款為標(biāo)準(zhǔn)，約定一定比例的違約金，加大違約成本，遏止雙方擅自違約的成本，這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任都是一樣的，雙方都是平等的。

案例三：無(wú)法按揭

吳先生看中了一套二手房，與賣(mài)方簽定了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定了首付款的金額、付款時(shí)間，余款銀行按揭。后雙方依約交付了首付款，但吳先生在銀行按揭時(shí)遇到了麻煩，銀行告知，因信貸款政策原因，這套房子不能辦理按揭，因吳先生無(wú)力籌齊余下的款項(xiàng)，只得放棄購(gòu)買(mǎi)這套房子的念頭，要求解除合同，賣(mài)方返還首付款，但賣(mài)方認(rèn)為，這是屬于吳先生違約，只同意退還部分首付款。協(xié)商不成，無(wú)奈之下，吳先生只能依照合同約定將賣(mài)方訴之某仲裁委員會(huì)，仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為：按揭貸款是否能夠辦理，涉及到銀行的信貸政策以及銀行對(duì)房屋、貸款人資信等諸多方面的審查，由于雙方未對(duì)按揭貸款的有關(guān)事宜進(jìn)行詳細(xì)約定，所以不能認(rèn)定為吳先生違約，現(xiàn)因合同事實(shí)上無(wú)法履行，可以解除合同，賣(mài)方應(yīng)全額退還首付款。

近期，國(guó)家房產(chǎn)政策調(diào)整，銀行房產(chǎn)按揭貸款收緊，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，銀行按揭貸款辦不下來(lái)，導(dǎo)致糾紛的發(fā)生也比較多，那么這種“無(wú)法按揭”，究竟是不是一方違約呢?

本律師認(rèn)為對(duì)于這種情況，應(yīng)該客觀的分析這種“無(wú)法按揭”的原因，如果是因?yàn)橘I(mǎi)方自己拖延不去辦理按揭等個(gè)人原因?qū)е掳唇屹J辦不下來(lái)，那么是屬于買(mǎi)方違約，而如果是因?yàn)閲?guó)家的信貸政策、銀行的評(píng)估價(jià)格等原因辦不下來(lái)按揭，那么則不屬于任何一方的過(guò)錯(cuò)，是合同事實(shí)上無(wú)法履行，合同可以解除，買(mǎi)方應(yīng)該返還已付的購(gòu)房款。

對(duì)于銀行按揭問(wèn)題，本律師建議如下：

1.應(yīng)首先充分了解銀行的信貸款政策，哪些房產(chǎn)是不能辦理按揭的，哪些有額度要求等等，同時(shí)在簽訂二手房合同之前，應(yīng)該同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起去銀行，了解所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否符合貸款政策，確認(rèn)后再簽訂合同，辦理相關(guān)手續(xù)。

2.在合同中可以約定若按揭辦不下來(lái)的解決辦法以及由此產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。因?yàn)楹贤且舛ǖ漠a(chǎn)物，有約依約，現(xiàn)在的二手房買(mǎi)賣(mài)合同基本上都是格式合同，所以在此合同項(xiàng)目加上有關(guān)按揭不下來(lái)的解決辦法尤顯必要，這樣可以保障在遇到按揭辦不下來(lái)時(shí)候有效的解決問(wèn)題，也能比較明確的責(zé)任承擔(dān)，降低買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，保障交易的平穩(wěn)運(yùn)行。

二手房交易的涉及的問(wèn)題比較多，也比較復(fù)雜，本律師這里只是選取了三個(gè)比較典型的案例，進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，不能一一而論，更多的需要買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中去注意、防范風(fēng)險(xiǎn)，總的來(lái)說(shuō)要注意一下四點(diǎn)：

1.合同簽訂之前的審查義務(wù)。無(wú)論是哪一方，在交易之前都有必要審查對(duì)方的情況，如產(chǎn)權(quán)人情況，合同的履行能力，房屋的質(zhì)量等等。

2.合同的條文盡可能的詳細(xì)化。因?yàn)楦袷胶贤旧聿豢赡軐?duì)所有的可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，所以更多的要依賴(lài)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同條文進(jìn)行補(bǔ)充，使權(quán)利、義務(wù)更加明確。

3.嚴(yán)格履行合同的義務(wù)。合同的義務(wù)不僅包括付款、交付等主要義務(wù)，也包括交易行為本身所附隨的通知、提示等義務(wù)。不能因?yàn)閷?duì)方可能要違約，而疏忽自己所應(yīng)要履行的合同義務(wù)。

4.善用合同解除權(quán)等法定的、約定的權(quán)利。合同雙方既有合同本身所賦予的約定權(quán)利，也有法律所規(guī)定的法定權(quán)利。當(dāng)對(duì)方有違約等違背合同義務(wù)，侵犯自己權(quán)益的行為，要及時(shí)使用合同解除權(quán)等法定、約定的權(quán)利維護(hù)自己的權(quán)益。

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