在房產(chǎn)交易方面，不論是買賣一手房還是買賣二手房，都需要繳納相關(guān)稅費(fèi)的。那么，二手房產(chǎn)買賣中,避稅的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？在二手房產(chǎn)買賣中，避稅會(huì)引起那些責(zé)任？二手房買賣避稅對(duì)于二手房購房者的二手房出賣者都有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

先租后賣

律師點(diǎn)評(píng)：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價(jià)格具有極大的可變因素，如果所簽的價(jià)格與兩年后該房屋的市場(chǎng)價(jià)格不一樣，房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對(duì)于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來的諸多機(jī)會(huì)成本。同時(shí)賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對(duì)于買家就有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)!

假贈(zèng)與真賣房

律師點(diǎn)評(píng)：通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中常見形式，也是我國法律所規(guī)定的權(quán)屬人處分自己財(cái)產(chǎn)的一種權(quán)利和行為方式。因?yàn)橘?zèng)與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)完全不同于市場(chǎng)化交易，故而不征營業(yè)稅。

如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方的真實(shí)意思和目的不是贈(zèng)與，而是想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并獲利，完全背離贈(zèng)與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈(zèng)與，而是以外在表現(xiàn)合法的贈(zèng)與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。而且，明為贈(zèng)與實(shí)為買賣的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)除了上述法律風(fēng)險(xiǎn)外，實(shí)際過程中還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)買家來說，如何約定付款方式，這是一個(gè)難題，因?yàn)橘?zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，即使買家已經(jīng)付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力。此外，我國《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任?！币簿褪钦f，如果買方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與或不履行贈(zèng)與義務(wù)的行為。

合同價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格

律師點(diǎn)評(píng)：此種方法少繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，仍須交契稅、登記費(fèi)、印花稅等。這種行為是以外在表現(xiàn)合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

先簽合同幾年后再過戶

律師點(diǎn)評(píng)：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時(shí)辦理交易手續(xù)，時(shí)間一長，就會(huì)有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)價(jià)格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現(xiàn)大的落差，必有一方會(huì)有重大的損失。而且，時(shí)間越長所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大，而且即使合同辦理了公證手續(xù)，也不能避免上述風(fēng)險(xiǎn)的存在。同時(shí)，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。

據(jù)了解，一些二手房中介為達(dá)到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。

他們常用的方法是：

一、“有意壓低交易價(jià)格”買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。

律師提醒：對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大;第二，從購房者角度來看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購買價(jià)”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

二、假贈(zèng)予方式。這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。按照目前的政策，贈(zèng)與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個(gè)稅。

律師提醒：針對(duì)“假贈(zèng)予”，有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈(zèng)不可反悔外，一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予，其贈(zèng)予人可以反悔。

如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假贈(zèng)予”，一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。

三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。

律師提醒：假租賃真交易風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是買房方。

四、“規(guī)避第二套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個(gè)人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅?！坝捎谕ㄖ幸?guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者?！?/p>

律師提醒：一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛，則難以理清。

五、“協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個(gè)“貪小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。

廣東鑫霆律師事務(wù)所浦律師提醒：一、如果房價(jià)大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時(shí)間去辦理房屋過戶手續(xù)，意圖提高房屋的成交價(jià)或轉(zhuǎn)售;二、可能到協(xié)議約定時(shí)間辦理房屋過戶手續(xù)，又出現(xiàn)某些原因而致使過戶手續(xù)辦不了;三、若賣房人背著買主申請(qǐng)補(bǔ)辦了產(chǎn)權(quán)證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續(xù)的話，買主將無法取得房屋所有權(quán)。

這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。住房是金額巨大的財(cái)產(chǎn)，我們?cè)讷@得時(shí)就應(yīng)合理合法，公民的合法權(quán)益才能受到法律保護(hù)。如果獲得時(shí)的程序、方式等違法，一旦發(fā)生糾紛，公民勢(shì)必得不到應(yīng)有的保護(hù)。按總值1%交稅費(fèi)其實(shí)并不高，沒必要鋌而走險(xiǎn)。