一、業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)自治管理?

實(shí)現(xiàn)自治管理必須要投票決定，并約定相關(guān)事項(xiàng)，可以通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)。

(一)業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的概念。業(yè)主大會(huì)，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！睒I(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體利益的代表，也是業(yè)主團(tuán)體的最高意思機(jī)關(guān)。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。根據(jù)建設(shè)部2003年出臺(tái)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

3.業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

(二)業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

1.業(yè)主委員會(huì)的委員。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)選舉出來的業(yè)主。

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時(shí)間。

2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

二、管理規(guī)約的內(nèi)容

管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，因而其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自由協(xié)商確定。有的國(guó)家在相關(guān)立法中對(duì)其內(nèi)容做了引導(dǎo)性列舉，或由政府相關(guān)部門提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考。一般而言，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利義務(wù)為核心，對(duì)以下事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.物業(yè)區(qū)域概況。包括物業(yè)的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備等的狀況。

2.業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的為基礎(chǔ)，并可以針對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況另行約定其他權(quán)利和特別義務(wù)。

3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法及其議事規(guī)則。包括業(yè)主大會(huì)的召集程序、議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)計(jì)算方法;業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)以及管理規(guī)約的修改程序等。

4.物業(yè)使用、管理、維修的具體規(guī)定。比如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，共用部分和設(shè)施的使用方式、經(jīng)營(yíng)方式(如是否可以在物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)設(shè)施)等。

5.關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)和公共維修資金問題。例如，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約本質(zhì)上屬于自治規(guī)范，不得設(shè)立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責(zé)任的責(zé)任形式。并且規(guī)約可以約定，涉及到需要實(shí)施行政處罰措施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)報(bào)請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理。業(yè)主行為危害其他業(yè)主利益時(shí)，受害業(yè)主可以直接向人民法院起訴。

7.業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，通過之日起生效。

通過業(yè)主自治來對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境以及相關(guān)物業(yè)情況進(jìn)行管理是比較常見的做法，但必須根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的利益來進(jìn)行進(jìn)行決定，具體情況下應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持民主治理的原則進(jìn)行，可以通過制定公約來進(jìn)行約定，如果違反公約，則可以召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行處理。

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