一、不能被抵押的房產(chǎn)包括哪些

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔保責任的法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的房地產(chǎn)。

根據(jù)我國法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：

(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

(二)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);

(三)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(四)列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;

(五)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);

(七)未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn);

(八)行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn);

(九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外。

二、房產(chǎn)抵押貸款辦理過程是怎樣的

1、挑選貸款機構(gòu)。

辦理抵押貸款盡量選擇正規(guī)的銀行，這樣更可靠一些，銀行的貸款利率比較低，而且還安全可靠，但是銀行的審批速度和貸款要求比較嚴格。

2、提交資料。

按照貸款機構(gòu)的要求提交申請材料，需要借款人及其配偶有效身份證件、戶口簿、結(jié)婚證;個人收入證明;貸款用途證明或聲明;抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明;貸款機構(gòu)要求的其他文件或資料。

3、等待評估結(jié)果。

4、辦理貸款手續(xù)。

通常情況下，借款人本身的還款能力和征信沒有問題，并且房子產(chǎn)權(quán)也是清晰的，銀行就會批貸，房屋通過評估之后，貸款機構(gòu)會根據(jù)購房者提供的資料和評估報告再次進行審核，審核通過之后，貸款機構(gòu)就會和你溝通貸款額度、利率、期限、還款方式等問題，溝通好之后就可以簽貸款合同了。

有些房產(chǎn)是誰所有是明確的，與他人又無爭議，但屬于非法建筑，如違反土地管理法、城市規(guī)劃法規(guī)定未經(jīng)批準所建的住宅、廠房等。有關(guān)行政機關(guān)對這些非法建筑物如果依法作出拆除處理，那么行政相對人就會失去這些房產(chǎn)。如果提供這些房產(chǎn)設(shè)定抵押，就會使抵押權(quán)落空。

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